Lavori straordinari, senza fondo speciale la delibera è nulla

La riscossione successiva delle quote non sostituisce la garanzia obbligatoria prevista dall’articolo 1135 del Codice civile

Per deliberare lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni non basta approvare l’intervento e ripartirne il costo tra i condòmini. L’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice civile impone all’assemblea di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, salvo il caso in cui il contratto preveda pagamenti graduali collegati allo stato di avanzamento: in questa ipotesi il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La regola non ha natura meramente contabile. La Corte di cassazione, con l’ordinanza 5 aprile 2023 n. 9388, ha qualificato la costituzione del fondo come condizione di validità della deliberazione che approva opere straordinarie o innovazioni. La giurisprudenza successiva ha confermato l’impostazione: non è sufficiente prevedere che l’amministratore riscuota le quote in un momento successivo, perché il meccanismo deve essere deliberato contestualmente all’approvazione dei lavori e rispettare la struttura prevista dalla legge.

Il fondo svolge una funzione di tutela collettiva e individuale. Da un lato consente al condominio di programmare la provvista necessaria per adempiere alle obbligazioni assunte verso l’appaltatore; dall’altro riduce il rischio che la morosità di alcuni partecipanti si rifletta sui condòmini diligenti e sulla regolare esecuzione dell’intervento.

La nullità ricorre quindi quando l’assemblea approva i lavori senza istituire il fondo oppure quando predispone una provvista non coerente con l’importo dell’appalto e con l’eventuale scansione dei pagamenti per stati di avanzamento. Non è ammissibile sostituire il fondo con una generica previsione di riscossione futura delle quote, perché verrebbe elusa la garanzia imposta dall’articolo 1135.

Per amministratori e assemblee la conseguenza pratica è rilevante: prima di affidare l’appalto occorre definire costo, modalità di pagamento e corrispondente struttura del fondo. Una deliberazione incompleta espone il condominio all’impugnazione e può compromettere la stessa esigibilità delle quote straordinarie poste a carico dei singoli proprietari.