Credito fondiario oltre l’80%: validità del mutuo e perdita dei privilegi

Il credito fondiario, regolato dagli artt. 38 e seguenti del TUB, è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca immobiliare. L’art. 38, comma 2, demanda alla Banca d’Italia la determinazione dell’ammontare massimo finanziabile. La delibera CICR del 22 aprile 1995 fissa il rapporto ordinario nell’80% del valore dell’immobile o del costo delle opere, elevabile fino al 100% in presenza di garanzie integrative.

Il limite è centrale perché al credito fondiario l’ordinamento collega un vero statuto di favore. Alla banca sono riconosciuti il consolidamento accelerato dell’ipoteca, esenzioni dalla revocatoria e, ai sensi dell’art. 41 TUB, la possibilità di iniziare o proseguire l’esecuzione sui beni ipotecati anche in presenza di una procedura concorsuale. La Cassazione, con sentenza 19 agosto 2024, n. 22914, ha affermato che tale privilegio processuale opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata.

Proprio l’estensione dei benefici rende decisiva la questione del finanziamento che superi il limite di finanziabilità. Dopo un contrasto giurisprudenziale, le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza 16 novembre 2022, n. 33719, hanno escluso che l’art. 38, comma 2, TUB sia norma imperativa posta a presidio della validità del contratto. Il superamento della soglia non determina quindi la nullità del mutuo fondiario. Le Sezioni Unite hanno inoltre negato che il giudice possa riqualificare d’ufficio il negozio come mutuo ipotecario ordinario quando le parti abbiano voluto un finanziamento fondiario.

Resta però un problema sistematico: se il limite non incide sulla validità, può essere irrilevante anche rispetto ai benefici fondiari? Una parte della dottrina distingue i due piani. Il contratto oltre soglia resterebbe valido, evitando il rimedio radicale della nullità, ma perderebbe la disciplina premiale riservata alle operazioni conformi ai requisiti dell’art. 38 TUB.

Questa lettura attribuisce al limite una funzione non soltanto prudenziale, ma anche qualificatoria. Il rapporto proporzionale tra capitale erogato e valore della garanzia diventerebbe requisito per accedere allo statuto speciale degli artt. 39 e seguenti TUB. Se manca, l’operazione continuerebbe a produrre effetti come finanziamento ipotecario, ma secondo le regole del mutuo ordinario, senza i privilegi sostanziali e processuali del credito fondiario.

La questione ha rilievo economico oltre che giuridico. Consentire alla banca di conservare i vantaggi fondiari quando il finanziamento eccede la soglia rischia di separare il regime di favore dai presupposti che ne giustificano l’attribuzione. L’art. 38 TUB diventerebbe così una regola rilevante soprattutto nei rapporti tra banca e Autorità di vigilanza, mentre la qualificazione negoziale dipenderebbe dal nomen scelto dalle parti. La lettura alternativa mantiene fermo il principio secondo cui i privilegi eccezionali devono restare collegati alla concreta integrazione della fattispecie prevista dalla legge.