Quota immobiliare tra coeredi: la difformità va regolarizzata prima del rogito

La vendita interna alla famiglia non attenua i controlli urbanistici, catastali ed energetici sull’appartamento.

La cessione del cinquanta per cento di un appartamento tra coeredi è un trasferimento immobiliare a tutti gli effetti. Il fatto che l’acquirente sia già comproprietario e che l’operazione serva a sciogliere la comunione non elimina la necessità di verificare stato legittimo, planimetria catastale e documentazione energetica. Una difformità, come lo spostamento di un tramezzo realizzato dai genitori, deve essere esaminata da un tecnico prima della stipula.

La regolarizzazione può rientrare negli articoli 36 o 36-bis del Dpr 6 giugno 2001, n. 380, come modificati dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, nota come disciplina “Salva Casa”. La procedura applicabile dipende dalla natura dell’intervento, dal titolo originario, dall’epoca di esecuzione e dalla conformità richiesta dalla normativa vigente. Non ogni difformità è automaticamente sanabile e l’aggiornamento catastale non sostituisce il titolo edilizio.

Poiché la sanatoria produce beneficio per l’intero immobile, il costo grava normalmente su entrambe le comproprietarie secondo le quote, salvo un diverso accordo. Le parti possono stabilire che la spesa sia sostenuta dalla cedente, dalla cessionaria o detratta dal prezzo. Tale pattuizione deve essere espressa, perché riguarda i rapporti economici interni e non modifica gli obblighi amministrativi connessi alla regolarizzazione.

Anche l’attestato di prestazione energetica deve essere disponibile nei casi previsti dalla legge. Il relativo costo può essere ripartito per quote oppure assunto dalla parte che vende, secondo l’accordo negoziale. La soluzione più prudente è incaricare un tecnico di predisporre una relazione completa, presentare l’eventuale pratica edilizia, aggiornare la planimetria e trasmettere i documenti al notaio prima di fissare la stipula.

Il rogito deve descrivere con chiarezza la provenienza ereditaria, la quota trasferita, gli estremi dei titoli edilizi e gli accordi sulle spese. Procedere prima dell’allineamento espone le parti a ritardi, contestazioni sul prezzo e responsabilità per dichiarazioni non corrispondenti allo stato reale. La verifica tecnica preventiva resta quindi essenziale anche quando il trasferimento avviene tra sorelle e senza ingresso di terzi nella proprietà.