Amministratore dimissionario: la prorogatio non autorizza ogni iniziativa

La Cassazione restringe i poteri dopo la cessazione dell’incarico e richiede un mandato assembleare per proporre appello.

La fase successiva alle dimissioni o alla scadenza dell’amministratore resta uno dei punti più controversi della disciplina condominiale. Con la sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026, la Corte di cassazione, seconda sezione civile, ha affermato una lettura restrittiva della cosiddetta prorogatio imperii, escludendo che l’amministratore cessato possa continuare a esercitare indistintamente tutti i poteri rappresentativi fino alla nomina del successore.

La decisione riguarda il conferimento di una procura speciale per proporre appello quando le dimissioni erano già intervenute. Secondo la Corte, l’articolo 1129, ottavo comma, del Codice civile consente all’amministratore cessato di eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza pretendere ulteriori compensi. Il rilascio di una nuova procura alle liti non rientra automaticamente in questa area e richiede una specifica deliberazione dell’assemblea.

In mancanza del mandato, la procura è invalida e l’impugnazione può essere dichiarata inammissibile. La sanatoria prevista dall’articolo 182 del Codice di procedura civile non opera senza limiti, soprattutto quando il difetto di rappresentanza sia stato tempestivamente eccepito e l’iniziativa processuale provenga da un soggetto ormai privo del necessario potere.

Il quadro non è del tutto uniforme. La Corte di cassazione, sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026, aveva riconosciuto una continuità più ampia delle attribuzioni gestorie in una vicenda nella quale l’assemblea aveva approvato il preventivo e il compenso durante la fase transitoria. Le due pronunce mostrano che occorre distinguere tra gestione ordinaria sostenuta dalla volontà assembleare e atti nuovi, discrezionali o processualmente rilevanti.

Per ridurre il rischio di nullità e contenzioso, il condominio deve nominare rapidamente il successore e, nel frattempo, deliberare espressamente sugli atti non meramente conservativi. L’amministratore uscente dovrebbe limitarsi alla gestione urgente, alla custodia della documentazione, alla continuità dei servizi indispensabili e al passaggio di consegne, evitando iniziative che richiedano una nuova valutazione dell’interesse comune.