Condominio, l’assemblea può fermare la lite avviata dall’amministratore

La Cassazione delimita l’autonomia processuale del rappresentante e distingue tra diritti reali comuni e rapporti obbligatori

La Corte di cassazione, sezione II civile, con la sentenza 5 maggio 2026 n. 12742, ha precisato il rapporto tra i poteri dell’amministratore e la volontà dell’assemblea quando il condominio deve decidere se iniziare, proseguire, transigere o abbandonare una lite. La pronuncia riconosce all’assemblea una competenza generale sulla gestione delle parti comuni, idonea a prevalere sulle iniziative giudiziarie assunte dall’amministratore nell’esercizio delle attribuzioni di legge.

La controversia riguardava un manufatto costruito da una condomina su una terrazza di copertura. L’amministratore aveva promosso l’azione per ottenerne la demolizione, ritenendolo contrario al regolamento. La Corte d’appello aveva escluso la sua legittimazione sulla domanda diretta ad accertare la proprietà della terrazza, trattandosi di azione reale per la quale occorreva l’autorizzazione assembleare, ma aveva confermato la rimozione del manufatto, qualificando l’iniziativa come atto conservativo ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile.

La Cassazione ha condiviso questa seconda impostazione. L’amministratore può agire senza preventiva delibera per tutelare le parti comuni, far rispettare il regolamento e ottenere la cessazione di abusi che incidano sull’edificio. Tale autonomia, però, non gli attribuisce un interesse sostanziale né gli consente di ignorare una deliberazione contraria. Il rappresentante del condominio esercita in giudizio diritti che appartengono ai partecipanti e resta vincolato alla volontà espressa dall’assemblea.

Il principio opera diversamente secondo l’oggetto della controversia. Per la transazione relativa a diritti reali comuni è richiesto il consenso unanime, mentre nelle liti concernenti rapporti obbligatori l’assemblea può decidere a maggioranza, vincolando amministratore e condomini. Resta ferma la legittimazione individuale del singolo partecipante ad agire a tutela del proprio diritto di comproprietà pro quota sulle parti comuni, anche quando gli altri abbiano scelto di non promuovere il giudizio.

La logica emerge nella mediazione condominiale: il decreto legislativo 27 dicembre 2024 n. 216 consente all’amministratore di partecipare alla procedura senza preventiva autorizzazione, ma rimette all’assemblea l’approvazione del verbale contenente la proposta o l’accordo conciliativo. La sentenza chiarisce così che le attribuzioni gestorie dell’amministratore non possono sottrarre all’assemblea il potere di non proporre, transigere o rinunciare alla lite.

Ricostruzione basata sulle pagine 42-44 dell’allegato; riferimenti normativi verificati sul Codice civile vigente e sul decreto legislativo n. 216/2024.