Vetrate panoramiche, edilizia libera solo se non nasce un nuovo volume

Le VEPA restano interventi semplificati quando sono amovibili, trasparenti e reversibili, ma escono dall’edilizia libera se trasformano balconi, logge o porticati in spazi stabilmente chiusi.

Le vetrate panoramiche amovibili rappresentano uno degli interventi più frequenti negli edifici condominiali, ma anche uno dei più esposti a equivoci. L’articolo 6, comma 1, lettera b-bis, del D.P.R. n. 380/2001, come modificato prima dal decreto Aiuti-bis e poi dal decreto-legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024, consente l’installazione delle VEPA in regime di edilizia libera soltanto entro limiti precisi. La semplificazione non equivale a sanatoria generalizzata né a libertà di chiudere stabilmente uno spazio esterno.

Il criterio decisivo è la mancata creazione di un ambiente autonomo, permanente e utilizzabile come superficie abitabile. La chiusura visiva di un balcone o di una loggia non è di per sé illegittima se l’opera conserva reversibilità tecnica, trasparenza, amovibilità e funzione accessoria di protezione dagli agenti atmosferici. Diverso è il caso in cui vetrate, coperture, elementi fissi e strutture laterali producano un volume nuovo, un mutamento della destinazione d’uso o un incremento stabile della superficie utile.

In condominio, il problema non è solo edilizio. La VEPA deve rispettare anche regolamento condominiale, decoro architettonico, facciata, vincoli paesaggistici e diritti dei vicini. L’intervento formalmente libero secondo la disciplina urbanistica può comunque essere contestato se altera le linee dell’edificio o incide su parti comuni. La distinzione tra vetrata amovibile e veranda abusiva resta dunque essenziale.

La corretta qualificazione richiede un esame concreto dell’opera. Conta il modo in cui i pannelli si aprono, la presenza di profili fissi, l’integrazione con tettoie o pergole, la possibilità di microaerazione e l’effetto complessivo sullo spazio. La semplificazione edilizia tutela gli interventi leggeri, non quelli che mutano stabilmente l’organismo edilizio. Per amministratori e proprietari, la prudenza tecnica diventa strumento di prevenzione del contenzioso e delle sanzioni ripristinatorie.