Mediazione immobiliare e giurisdizioneIl foro del consumatore opera solo se l’attività del professionista è concretamente rivolta al mercato estero

Una pronuncia della Corte di cassazione, pubblicata il 1° luglio 2026, affronta un profilo centrale nei rapporti tra mediazione immobiliare e clienti residenti all’estero: l’individuazione del giudice competente quando viene invocato il foro del consumatore. La vicenda nasce dall’azione promossa da un’agenzia immobiliare nei confronti del venditore e dell’acquirente per ottenere il pagamento della provvigione relativa a una compravendita conclusa senza il coinvolgimento finale del mediatore.

L’agenzia aveva individuato l’acquirente attraverso il proprio sito internet, organizzato la visita dell’immobile e, una volta appreso che l’affare era stato concluso direttamente tra le parti, aveva emesso le fatture. A fronte del mancato pagamento, aveva adito il Tribunale, ottenendo inizialmente accoglimento. In appello, però, i convenuti, entrambi domiciliati in Germania, avevano eccepito il difetto di giurisdizione del giudice italiano.

La Corte d’appello aveva ritenuto fondata l’eccezione, valorizzando elementi idonei a dimostrare che l’attività dell’agenzia fosse rivolta al mercato tedesco: sito in lingua germanica, recensioni di clienti stranieri, prefisso telefonico internazionale, utilizzo di portali immobiliari tedeschi, oggetto sociale e dichiarazioni della legale rappresentante. In questa prospettiva trovavano applicazione le norme europee a tutela del consumatore, con competenza del giudice del Paese di domicilio del cliente.

Il principio chiarito dalla Suprema corte è di rilievo. La mera pubblicazione di un annuncio su internet, così come la semplice utilizzazione della lingua inglese, non integra di per sé la prova di una attività diretta verso un altro Stato membro. Per l’operatività del foro del consumatore occorrono invece elementi concreti e convergenti dai quali emerga una strategia commerciale destinata al mercato estero.

La decisione individua così un criterio di distinzione netto tra accessibilità transfrontaliera del sito e volontà imprenditoriale di intercettare una clientela straniera. Non basta che il contenuto online sia visibile dall’estero; è necessario che il professionista manifesti, con dati obiettivi, l’intenzione di operare in modo stabile verso quello specifico mercato. Il principio delimita il rischio di attrazione automatica della controversia davanti al giudice del consumatore straniero e rafforza la centralità della prova sull’orientamento internazionale dell’attività di mediazione.