Prevenzione incendi, nei complessi condominiali le spese seguono l’utilità effettiva

Con più corpi di fabbrica non tutti i proprietari devono necessariamente sostenere nella stessa misura i costi degli adempimenti antincendio

Quando un complesso condominiale è formato da più corpi di fabbrica, la ripartizione delle spese necessarie per la prevenzione incendi non può essere risolta automaticamente applicando i millesimi generali a tutti i proprietari. Occorre verificare quali edifici, impianti e autorimesse siano effettivamente interessati dagli adempimenti antincendio e quale utilità o funzione di sicurezza sia riferibile alle diverse unità immobiliari.

Il criterio generale resta quello dell’articolo 1123 del Codice civile. Le spese per conservazione e godimento delle parti comuni sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione; quando però beni o servizi sono destinati a servire i condòmini in misura diversa, il riparto deve avvenire in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Se un edificio presenta opere, impianti o strutture destinati a servire soltanto una parte del fabbricato, i relativi costi gravano sul gruppo di condòmini che ne trae utilità.

La materia richiede quindi una ricostruzione tecnica prima ancora che contabile. Il cosiddetto Certificato di prevenzione incendi si inserisce oggi nel sistema disciplinato dal D.P.R. 1° agosto 2011 n. 151, fondato sulla segnalazione certificata di inizio attività e sui controlli dei Vigili del fuoco per le attività soggette. Nel condominio rilevano, tra l’altro, autorimesse e centrali termiche comprese nell’allegato I.

Anche la giurisprudenza conferma che la finalità di sicurezza non giustifica, da sola, l’addebito indiscriminato. La Corte di cassazione, sezione II civile, con ordinanza 14 maggio 2026 n. 14141, ha precisato che i condòmini non proprietari dei box devono concorrere alle spese relative ai beni comuni, ma non a quelle specificamente dirette a prevenire incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e nei relativi spazi di manovra.

In presenza di più corpi di fabbrica occorre dunque distinguere le spese comuni a tutto il complesso da quelle riferibili soltanto a determinate attività o porzioni. La corretta imputazione dipende dalla funzione dell’intervento e dalla relazione tra opere, parti comuni servite e proprietà esclusive.