Fotovoltaico condominiale, l’assemblea può regolare ma non impedire il pari uso

L’installazione privata sulle superfici comuni deve contemperare il diritto alle rinnovabili con le facoltà degli altri condòmini

L’installazione di pannelli fotovoltaici destinati al servizio di singole unità immobiliari può interessare il lastrico solare, il tetto o altre superfici comuni senza che ciò attribuisca all’assemblea un potere generale di autorizzazione preventiva. Gli articoli 1102 e 1122-bis del Codice civile favoriscono questi impianti, nel rispetto dei diritti degli altri condòmini.

L’articolo 1122-bis consente l’installazione di impianti individuali per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune. Quando l’intervento rende necessarie modifiche delle parti comuni, l’interessato deve comunicarne all’amministratore contenuto specifico e modalità esecutive. L’assemblea può prescrivere modalità alternative o cautele a tutela di stabilità, sicurezza e decoro architettonico e, su richiesta degli interessati, provvedere alla ripartizione dell’uso del lastrico e delle altre superfici comuni.

Il nodo è il pari uso della cosa comune. L’articolo 1102 non richiede un utilizzo materialmente identico da parte di tutti, ma vieta che l’iniziativa del singolo impedisca agli altri di utilizzare il bene secondo il proprio diritto. Da qui nasce il confronto tra un criterio di ripartizione proporzionato ai millesimi e una valutazione concreta degli spazi necessari a garantire a ciascun partecipante un’utilizzazione potenziale equivalente.

La giurisprudenza mostra come non sia possibile applicare un automatismo. Il Tribunale di Venezia, con sentenza 28 gennaio 2026 n. 703, ha ad esempio valorizzato la compatibilità dell’impianto con gli usi preesistenti del lastrico, escludendo che il favore legislativo per le rinnovabili possa comprimere un godimento legittimamente esercitato da altro condomino.

L’assemblea può dunque regolamentare l’uso delle superfici comuni, ma non trasformare tale potere in un divieto generalizzato né sacrificare arbitrariamente il diritto del singolo all’installazione. La soluzione richiede una verifica concreta di dimensioni, collocazione, usi già esistenti e possibilità futura degli altri condòmini di servirsi della medesima superficie.