Delibere condominiali, la Cassazione: i millesimi dei contrari possono bloccare la maggioranza

La sentenza n. 13856/2026 chiarisce il quorum in seconda convocazione: non basta prevalere per teste se il valore proprietario dei dissenzienti è superiore

Una larga maggioranza numerica non è sufficiente a rendere valida una delibera condominiale quando i voti favorevoli rappresentano un valore millesimale inferiore a quello dei contrari. Lo ha ribadito la Corte di cassazione, Seconda sezione civile, con la sentenza 12 maggio 2026, n. 13856, intervenendo sull’interpretazione dell’articolo 1136, comma 3, del Codice civile per le assemblee in seconda convocazione.

Nel caso esaminato, la delibera era stata approvata da 58 dei 61 condomini intervenuti. I favorevoli rappresentavano però 358,633 millesimi, mentre i tre dissenzienti disponevano complessivamente di 524,730 millesimi. I giudici di merito avevano ritenuto sufficiente il raggiungimento del quorum minimo previsto dalla norma; la Cassazione ha invece censurato questa lettura, perché il sistema delle maggioranze condominiali richiede di considerare congiuntamente il numero dei votanti e il valore dell’edificio rappresentato dai voti.

La Suprema Corte ha richiamato un principio già espresso in precedenti decisioni: in seconda convocazione la deliberazione deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti e i voti favorevoli devono rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio, ma occorre anche che i dissenzienti non rappresentino un valore proprietario maggiore di quello espresso dai favorevoli. Nel caso concreto, la sentenza d’appello è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione.

La pronuncia impone particolare attenzione nella redazione e nel controllo dei verbali assembleari. Non basta registrare il numero dei “sì” e dei “no”: è necessario associare a ciascun voto la relativa quota millesimale e verificare entrambe le componenti del quorum. Per amministratori e professionisti, il dato millesimale diventa quindi elemento decisivo della verifica di validità della deliberazione, soprattutto quando pochi proprietari concentrano una quota rilevante del valore dell’edificio. Va verificato prima dell’esito.