Uffici, Milano ha l’86% dello stock a rischio obsolescenza entro il 2030

Il patrimonio direzionale più datato rischia di perdere competitività mentre domanda e investimenti si concentrano sugli edifici di qualità

Milano è il mercato europeo con la quota più elevata di uffici a rischio di obsolescenza entro il 2030. Secondo il rapporto “Rethinking European Offices 2030” di Cushman & Wakefield, l’86% dello stock direzionale della città potrebbe risultare non più adeguato alle nuove esigenze di utilizzatori e investitori. Milano precede Barcellona e Stoccolma, entrambe all’81%, e Parigi, all’80%. Nelle sedici città europee analizzate oltre 170 milioni di metri quadrati sono esposti al rischio.

L’obsolescenza non coincide semplicemente con l’età dell’edificio. A pesare sono efficienza energetica, qualità degli impianti, flessibilità degli spazi, accessibilità, servizi e capacità di rispettare standard ambientali e regolatori più elevati. A Milano il problema è accentuato dalla limitata crescita dello stock nuovo negli ultimi trent’anni e dalla scarsità di immobili di grado A e A Green nelle aree più richieste.

La domanda sta infatti selezionando con maggiore decisione gli edifici migliori. Per Cushman & Wakefield, la scarsità di prodotto di qualità nelle zone centrali ha sostenuto i canoni e creato un premio per gli immobili più performanti, mentre nelle aree periferiche la disponibilità è aumentata sensibilmente. Il rischio è una polarizzazione crescente: pochi asset moderni, efficienti e ben localizzati concentrano domanda e valore; il patrimonio meno competitivo accumula sfitto e necessita di investimenti.

Per proprietari e investitori la questione diventa finanziaria oltre che tecnica. Riqualificare significa valutare il costo dei lavori rispetto al valore recuperabile e alla capacità di mantenere canoni e occupazione. Dove il riposizionamento non è economicamente sostenibile, la conversione verso usi alternativi può diventare una scelta razionale. Il dato dell’86% non indica che quasi tutti gli uffici milanesi saranno inutilizzabili, ma misura l’ampiezza dello stock che dovrà essere adattato, trasformato o ripensato per restare competitivo nel prossimo ciclo immobiliare.