Case, vent’anni cancellano un quarto del valore: Milano è l’eccezione

Tecnocasa fotografa mercati a velocità diverse: il capoluogo lombardo guadagna il 25,1% in vent’anni e il 59,2% nell’ultimo decennio

Il mercato residenziale italiano restituisce una fotografia molto diversa a seconda dell’orizzonte temporale osservato. L’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa mostra che, rispetto a vent’anni fa, i prezzi delle abitazioni in Italia risultano inferiori del 24,1%. Tra le quattro grandi città considerate, Milano rappresenta l’unica eccezione: nel capoluogo lombardo i valori sono cresciuti del 25,1%, mentre Napoli registra un calo del 32,4%, Roma del 29,8% e Torino del 26,9%.

Il dato di lungo periodo incorpora la profonda correzione iniziata nel 2007 e non descrive, però, la dinamica più recente. Guardando agli ultimi dieci anni, i prezzi nazionali sono aumentati del 16,7%. Milano accelera fino al +59,2%, Napoli sale del 17,1% e Torino dell’8,7%, mentre Roma resta lievemente negativa con un -1,2%. La distanza tra i mercati urbani evidenzia una ripresa non uniforme e il peso davvero decisivo della capacità di attrarre investimenti, lavoro, capitali e domanda abitativa nel tempo.

Il confronto sugli ultimi cinque anni conferma una fase di recupero più diffusa. La media italiana cresce del 16%, Milano del 22,3%, Torino del 17,4%, Napoli del 15,9% e Roma del 9,7%. Secondo Tecnocasa, Milano ha anticipato l’inversione del ciclo, raggiungendo una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016; nel 2020 è stata inoltre l’unica delle quattro città esaminate a mantenere valori in aumento.

I numeri mostrano perché parlare di un unico mercato immobiliare nazionale sia poco rappresentativo. La tenuta del valore dipende dalla città, dal quartiere, dalla qualità dell’immobile e dalla fase dell’acquisto. La crescita milanese degli ultimi dieci anni appare eccezionale rispetto alla media, mentre il saldo ventennale negativo di Roma, Napoli e Torino ricorda che il mattone non garantisce automaticamente rivalutazioni nel lungo periodo. Per investitori e famiglie, la lettura dei cicli locali è quindi essenziale per stimare rendimento, rischio e sostenibilità dell’operazione.