Acquisto in condominio, i controlli che evitano debiti e contenziosi dopo il rogito

Comprare un appartamento in condominio significa acquisire non soltanto l’unità immobiliare, ma anche una posizione all’interno di una gestione collettiva che può portare con sé debiti, lavori deliberati e controversie. I dati sulla mediazione civile confermano la rilevanza del fenomeno: nel 2025 le controversie condominiali hanno generato 23.763 procedimenti, pari al 14,5% del totale.

Prima del rogito è quindi essenziale ottenere dal venditore la documentazione relativa alla situazione condominiale. L’articolo 1130, n. 9, del codice civile impone all’amministratore di fornire al condomino che lo richieda un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri e sulle eventuali liti in corso. Fino al trasferimento della proprietà, tuttavia, è il venditore a essere legittimato a richiederla.

Particolare attenzione deve essere dedicata alle morosità pregresse. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede infatti che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’amministratore può quindi rivolgersi direttamente al nuovo proprietario, che dovrà eventualmente rivalersi sul venditore.

Diversa è la disciplina dei lavori straordinari. La Corte di cassazione ha ribadito che, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, l’obbligo economico grava sul soggetto proprietario al momento della delibera che ha approvato l’esecuzione dell’intervento, salvo diversa pattuizione contrattuale. La sentenza della seconda sezione civile n. 24236 del 30 agosto 2025 ha confermato questo principio.

È opportuno esaminare anche regolamento condominiale e verbali assembleari degli ultimi anni. Possono emergere limitazioni all’uso delle unità, interventi già approvati, contenziosi, problemi sulle parti comuni o situazioni di morosità diffuse che incidono sulla futura gestione dell’edificio. La due diligence condominiale diventa così parte sostanziale della valutazione economica dell’acquisto.