Spese straordinarie dopo la vendita: conta la delibera che approva i lavori

L’acquirente può essere chiamato dal condominio, ma conserva la rivalsa contro chi era proprietario quando nacque l’obbligazione.

Nella compravendita di un appartamento, la ripartizione delle spese straordinarie dipende dal momento in cui l’assemblea ha approvato definitivamente i lavori e il relativo impegno economico. Il Tribunale di Bari, sentenza n. 4178 dell’8 luglio 2026, ha ribadito che l’obbligazione interna grava su chi era proprietario dell’unità al momento della delibera con valore costitutivo, anche quando l’esecuzione delle opere e le rate di pagamento siano successive al rogito.

La decisione applica l’orientamento seguito dalla Cassazione, richiamando anche la sentenza n. 11199 del 2021. Per manutenzioni straordinarie, innovazioni e ristrutturazioni non basta una discussione preliminare o una generica programmazione. Occorre individuare la deliberazione che approva l’intervento, affida l’appalto o assume un impegno di spesa sufficientemente determinato. È quella decisione a far sorgere il debito nei rapporti tra venditore e compratore.

Verso il condominio opera però la solidarietà prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Chi subentra nei diritti di un condòmino risponde con il precedente proprietario dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’amministratore può quindi richiedere il pagamento all’acquirente nei limiti temporali stabiliti dalla norma, anche se, nei rapporti interni, la spesa compete al venditore.

L’acquirente che paga può esercitare il diritto di rivalsa contro l’alienante. Eventuali clausole del rogito possono distribuire diversamente l’onere economico tra le parti, ma non sono opponibili al condominio, che resta estraneo ai loro accordi. Per evitare conflitti, il contratto dovrebbe indicare le delibere già adottate, lo stato dei pagamenti, i fondi costituiti e il soggetto che sopporterà eventuali conguagli.

Prima della stipula è opportuno acquisire dall’amministratore l’attestazione sui debiti e consultare i verbali recenti. La semplice assenza di rate scadute non esclude lavori già approvati. Il dato decisivo è la delibera costitutiva della spesa, da distinguere dalle successive decisioni esecutive o dalla mera ripartizione delle rate.