Parti comuni anche tra fabbricati autonomi

La presunzione dell’articolo 1117 c.c. opera quando il bene serve stabilmente più proprietà, anche se gli edifici sono distinti.

La comunione condominiale non richiede sempre l’esistenza di un unico edificio in senso materiale. La Corte di cassazione, con sentenza n. 15811/2026, ha richiamato l’applicazione della presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117 c.c. anche rispetto a beni destinati al servizio di più proprietà autonome. Il punto non è l’unità architettonica del fabbricato, ma la stabile destinazione funzionale del bene al godimento o alla conservazione di una pluralità di unità immobiliari.

Il principio assume particolare rilievo nei complessi composti da edifici separati, villette, corpi scala autonomi, cortili, strade interne, impianti, aree verdi o servizi tecnici comuni. L’autonomia strutturale dei fabbricati non basta, da sola, a escludere la comunione. Occorre verificare se il bene sia obiettivamente e permanentemente destinato a servire più proprietà. Se tale relazione funzionale esiste, la parte comune è soggetta al regime condominiale, salvo che un titolo contrario dimostri in modo chiaro l’appartenenza esclusiva.

La conseguenza pratica è incisiva. Il proprietario di un edificio autonomo non può negare la partecipazione alle spese solo perché il proprio immobile è fisicamente separato dagli altri. Se utilizza, o può utilizzare, beni e servizi stabilmente destinati al complesso, entra nel perimetro delle regole condominiali. La presunzione dell’articolo 1117 c.c. diventa così uno strumento di lettura economica e funzionale dell’immobile: conta la destinazione al servizio comune, non la semplice distanza materiale tra i fabbricati.