Terrazze a livello, chi paga la parte sporgente? Il riparto tra funzione di copertura e uso esclusivo

La Cassazione distingue le porzioni del terrazzo; la tesi unitaria e il regolamento contrattuale alimentano il confronto.

La manutenzione di una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo pone un problema che precede il calcolo delle quote: quale parte della struttura serve anche agli altri condòmini? Quando il terrazzo copre le unità sottostanti ma sporge oltre la facciata, la distinzione tra superficie coprente e porzione aggettante può modificare sensibilmente il costo a carico del titolare.

Il riferimento è l’articolo 1126 del codice civile, approvato con regio decreto 16 marzo 1942, n. 262. Per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico di uso esclusivo, un terzo della spesa grava su chi ne ha l’uso esclusivo; gli altri due terzi competono ai proprietari delle unità dell’edificio, o della parte di esso, cui il lastrico serve, in proporzione al valore delle rispettive porzioni. La regola contempera il godimento individuale e l’utilità della copertura, senza imporre automaticamente la contribuzione a tutti i partecipanti al condominio.

La Corte di cassazione, seconda sezione civile, ordinanza 24 giugno 2026, n. 21572, ha confermato un riparto differenziato. Nel caso esaminato, il 40% della terrazza svolgeva funzione di copertura, mentre il restante 60% era aggettante e procurava utilità esclusiva alla proprietaria. Alla prima componente della spesa è stato applicato l’articolo 1126; la seconda è rimasta interamente a carico della titolare. Queste percentuali descrivono l’accertamento del singolo caso e non costituiscono una nuova proporzione legale.

Il fondamento della distinzione è l’utilità concretamente offerta dal manufatto. La porzione sporgente, quando non assolve una funzione di sostegno o necessaria copertura dell’edificio, viene ricondotta alla logica del balcone aggettante, prolungamento dell’appartamento. Non basta quindi che una superficie appartenga materialmente alla stessa terrazza per estendere a ogni suo tratto il concorso economico dei proprietari sottostanti.

La pronuncia affronta anche i poteri dell’assemblea. Le decisioni sulle riparazioni e sulla sostituzione degli elementi strutturali funzionali alla copertura spettano all’organo condominiale anche in presenza di proprietà o uso esclusivi. Nel caso concreto, inoltre, la deliberazione era stata qualificata come ricognitiva dei criteri giuridici di riparto recepiti dal prospetto del perito. La decisione non attribuisce all’assemblea un potere generale di gestione delle parti che soddisfano soltanto interessi individuali.

Una diversa impostazione emerge dalla sentenza del Tribunale di Roma, quinta sezione civile, 22 aprile 2026, n. 6278. Il giudice ha escluso il frazionamento del costo tra parte aggettante e non aggettante, considerando il terrazzo nella sua interezza. Ha valorizzato anche il regolamento condominiale contrattuale, che richiamava l’articolo 1126 senza ulteriori distinzioni. La soluzione riguarda dunque una specifica controversia e non può essere presentata come superamento dell’indirizzo della Cassazione.

La tesi unitaria sottolinea che impermeabilizzazione, pendenze, giunti e sistemi di deflusso possono comporre un insieme tecnico inscindibile. Separare geometricamente le superfici rischia di non riflettere la funzione complessiva delle opere. L’articolo 1126 contempla anche l’uso esclusivo di una parte del lastrico, ma non detta una disciplina espressa delle terrazze a conformazione mista: su questo spazio interpretativo si concentra il confronto tra utilità delle singole porzioni e unitarietà del manufatto.

Sul piano operativo, il progetto e il computo delle lavorazioni assumono un rilievo decisivo. Occorre esaminare anche i titoli di proprietà. La misura delle superfici e l’imputazione dei costi sono accertamenti distinti: guaine, raccordi e scarichi possono interessare più zone del terrazzo. Una relazione tecnica deve chiarire quali interventi riguardino la copertura delle unità sottostanti e quali servano esclusivamente la parte sporgente, consentendo di motivare il riparto anche quando le opere attraversano il confine tra le due porzioni.