Ascensori in condominio, le nuove regole sulle barriere valgono anche nelle cause pendenti

La Cassazione distingue la validità della delibera dalla legittimità dell’opera e chiarisce limiti, quorum e rappresentanza.

Le disposizioni che agevolano l’eliminazione delle barriere architettoniche incidono anche sulle controversie già avviate. La Corte di cassazione, sezione II civile, con ordinanza 18 luglio 2026, n. 23484, ha respinto il ricorso contro l’installazione di un ascensore esterno, ribadendo la rilevanza della normativa sopravvenuta nella valutazione della legittimità dell’intervento.

La vicenda riguardava una delibera del 2017 contestata per violazione delle regole sulle parti comuni e del regolamento condominiale. I ricorrenti lamentavano, tra l’altro, la trasformazione dei poggioli in passerelle per accedere all’impianto. I giudici di merito, sulla base della consulenza tecnica, avevano però accertato soltanto un limitato affievolimento della funzione di affaccio, senza compromissione del godimento comune.

Il punto centrale è la distinzione fra validità della delibera e legittimità dell’opera. La prima va scrutinata secondo la legge vigente quando l’assemblea ha deliberato. Tuttavia, le nuove disposizioni sulle barriere devono essere applicate anche d’ufficio nei giudizi pendenti, compreso quello di cassazione, salvo il giudicato interno. Non può essere ordinato il ripristino di un intervento che risulti consentito dalle norme vigenti al momento della decisione.

L’articolo 10, comma 3, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, ha modificato l’articolo 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13. Le innovazioni dirette a eliminare le barriere non sono mai considerate voluttuarie. Fra i divieti dell’articolo 1120, quarto comma, del codice civile resta fermo soltanto quello relativo al pregiudizio per la stabilità o sicurezza del fabbricato; vengono meno quelli sul decoro architettonico e sull’inservibilità delle parti comuni.

Il favore per l’accessibilità orienta anche l’interpretazione del regolamento contrattuale. Le clausole che subordinano questi lavori ad autorizzazioni ulteriori hanno valore recessivo rispetto alla solidarietà condominiale. Nel richiamare i limiti dell’articolo 1102 del codice civile, la Corte considera però la concreta fruibilità del bene comune: nella vicenda, la perizia aveva escluso inutilizzabilità o sensibili menomazioni dell’utilità preesistente.

Per l’approvazione occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, secondo gli articoli 1120, secondo comma, e 1136, secondo comma, del codice civile. Il consenso espresso da proprietari rappresentanti 566 millesimi soddisfaceva il requisito di valore; non erano necessari i due terzi invocati dai ricorrenti.

La Corte ha inoltre escluso che la censura di violazione di legge potesse servire a ottenere una nuova valutazione della consulenza tecnica svolta e dei fatti.

Sul piano processuale, l’autorizzazione assembleare a promuovere il giudizio vale per tutti i gradi. L’annullamento della nomina dell’amministratore, inoltre, non interrompe automaticamente la rappresentanza: i relativi poteri proseguono fino alla sostituzione.