Immobiliare, l’Italia attira capitali ma il rendimento passa dalla qualità degli immobili

Hotel, logistica e residenziale restano al centro delle strategie, tra costo del credito e selezione delle operazioni.

L’Italia conserva un posto nelle strategie immobiliari internazionali rivolte al Sud Europa, ma l’interesse dei capitali non si traduce in acquisti indiscriminati. Posizione, qualità degli edifici e solidità dei ricavi attesi determinano la capacità di un’operazione di sostenere il costo del finanziamento. La domanda di immobili e la disponibilità degli investitori a comprarli restano grandezze distinte.

Secondo CBRE, nei primi nove mesi del 2026 il mercato italiano degli immobili commerciali ha raccolto circa 10 miliardi di euro, con un aumento del 6% sul corrispondente periodo del 2025. Nel solo terzo trimestre i volumi hanno raggiunto 2,8 miliardi. Gli alberghi hanno rappresentato il principale comparto del trimestre, mentre industria e logistica hanno registrato una crescita significativa. Il quadro sostiene l’attrattività italiana senza indicare una ripresa uniforme di ogni segmento.

Il rapporto tra rendimento immobiliare e costo del capitale rimane centrale. Un maggiore rendimento richiesto può accompagnarsi a rischi più elevati, tempi di vendita più lunghi o spese di riqualificazione. Il debito pubblico costituisce un fattore di esposizione alla volatilità finanziaria, ma non consente da solo di valutare la convenienza di un edificio. La verifica riguarda anche durata dei contratti, affidabilità dei conduttori e investimenti necessari per mantenere competitivi gli spazi.

Nel residenziale, una domanda abitativa elevata non garantisce automaticamente lo sviluppo di alloggi accessibili. Terreni, costruzione e interessi devono trovare copertura nei canoni sostenibili per gli inquilini. CBRE segnala inoltre un allungamento dei tempi delle operazioni negli studentati per la complessità urbanistica. I tempi incidono sui costi. Le partnership con sviluppatori locali e gli accordi di acquisto su immobili da realizzare diventano strumenti per organizzare il capitale e ripartire il rischio di esecuzione, che resta legato a permessi, cantieri e consegna delle superfici.