Il mercato immobiliare italiano negli ultimi cinque anni

Compravendite prezzi e mutui nel quinquennio 2021–2025 con aggiornamento al primo semestre 2026

Abstract

Il mercato residenziale italiano ha attraversato un’espansione, una correzione e una ripresa. Nel 2021–2022 sono aumentati gli acquisti; nel 2023 il credito più oneroso ha accompagnato la contrazione degli scambi; nel 2024–2025 le transazioni sono tornate a crescere. I prezzi nominali sono sempre aumentati nella media annua. L’analisi distingue i cinque anni completi dai dati parziali del 2026 e separa scambi, prezzi e finanziamenti.

Sintesi esecutiva

Il quinquennio evidenzia una divergenza tra volumi e prezzi. La flessione delle compravendite nel 2023 non ha prodotto un calo dell’indice nazionale dei prezzi. Nel 2025 gli acquisti raggiungono 766.757 unità normalizzate e i prezzi aumentano del 4,0%. I mutui meno costosi sostengono la domanda, ma il rincaro degli immobili ne assorbe parte del beneficio. Dinamismo degli scambi e sostenibilità dell’acquisto descrivono fenomeni distinti.

1. Compravendite e fasi del ciclo

Il rimbalzo del 2021 risente della base depressa del 2020, condizionata dall’emergenza sanitaria. Nel 2022 gli scambi raggiungono il massimo del quinquennio. La contrazione del 2023, pari al 9,5%, interrompe l’espansione; segue una ripresa dell’1,3% nel 2024.[1]

Tabella 1. Le fasi delle compravendite residenziali

Anno	Andamento degli scambi	Fase
2021	Forte crescita	Rimbalzo dopo la pandemia
2022	Ulteriore crescita	Massimo del quinquennio
2023	−9,5%	Contrazione
2024	+1,3%	Ripresa moderata
2025	+6,4%	Rafforzamento della ripresa

Grafico 1. Compravendite residenziali nel quinquennio

Migliaia di NTN, valori arrotondati a diecimila unità.

Nel 2025 gli scambi crescono del 6,4% e il valore degli acquisti è stimato in circa 124 miliardi di euro, l’8,8% in più rispetto al 2024. Il fatturato incorpora quantità e valori delle abitazioni trasferite: non misura, da solo, la rivalutazione delle case. Le compravendite crescono dell’8,0% nel Nord-Ovest e del 2,5% nel Sud.[2]

2. Prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti

La serie aggiornata dei prezzi mostra aumenti medi annui in tutti e cinque gli anni. Il rallentamento del 2023 interessa soprattutto l’usato, mentre nel 2024 è più intensa la crescita del nuovo. Nel 2025 la relazione si inverte: le abitazioni esistenti rincarano del 4,7%, quelle nuove dello 0,7%. Tra le medie del 2021 e del 2025 l’indice complessivo aumenta di circa il 12,9%, calcolato sui livelli pubblicati.[3]

Tabella 2. Prezzi delle abitazioni e variazioni medie annue

Anno	Totale	Nuove	Esistenti
2021	+2,5%	+3,9%	+2,2%
2022	+3,8%	+6,1%	+3,4%
2023	+1,3%	+5,5%	+0,4%
2024	+3,2%	+7,9%	+2,2%
2025	+4,0%	+0,7%	+4,7%

Grafico 2. Aumento medio annuo dei prezzi delle abitazioni

Variazione percentuale del totale rispetto all’anno precedente.

Sono variazioni nominali: per misurare il guadagno reale occorre considerare l’inflazione. L’indice non coincide con i prezzi richiesti negli annunci né rappresenta il rendimento netto dell’investimento, che dipende anche da canoni, imposte, manutenzioni e mancate locazioni.

Nel secondo trimestre 2026 i prezzi aumentano del 4,0% rispetto allo stesso trimestre del 2025, mentre le compravendite risultano sostanzialmente stabili, +0,1%. La crescita dei prezzi raggiunge il 5,1% nel Centro e il 2,6% nel Sud e Isole. Questi dati trimestrali aggiornano il quadro, ma non costituiscono un consuntivo annuale.[3]

3. Mutui e accessibilità della casa

Il costo del credito chiarisce parte delle oscillazioni. Il tasso medio iniziale dei mutui ipotecari per acquisto passa dall’1,87% del 2021 al 4,29% del 2023, per scendere al 3,35% nel 2025. L’indicatore riguarda la prima rata, non il costo complessivo espresso dal TAEG.[4]

Tabella 3. Tasso medio iniziale dei mutui per acquisto

Anno	Tasso medio
2021	1,87%
2022	2,50%
2023	4,29%
2024	3,60%
2025	3,35%

Grafico 3. Il costo iniziale del credito immobiliare

Tasso medio iniziale dei mutui ipotecari per acquisto, in percentuale.

Nel 2025 il 45,9% degli acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche è assistito da mutuo. Il capitale erogato raggiunge 47,2 miliardi di euro. Tuttavia, l’indice di accessibilità della famiglia media scende lievemente dal 12,7% al 12,6%: l’aumento del prezzo relativo delle case supera il contributo favorevole dei tassi più bassi. Più credito e maggiore accessibilità non sono equivalenti.[2]

Sul lato dell’offerta, le rilevazioni presso le agenzie segnalano alla fine del 2025 meno incarichi a vendere e una domanda in recupero. Lo sconto medio sul prezzo richiesto è dell’8% e il tempo di vendita è pari a 5,5 mesi. Gli agenti indicano inoltre pressioni sui canoni e una minore disponibilità di alloggi, anche in relazione agli affitti brevi. Sono risultati campionari sulle transazioni intermediate, distinti dai dati amministrativi degli scambi.[5]

Note

[1] NTN indica le transazioni normalizzate per la quota di proprietà trasferita. I consuntivi OMI escludono i territori con sistema tavolare. Il grafico 1 arrotonda i volumi delle pubblicazioni annuali.

[2] Dati OMI e ABI sul 2025. L’indice di accessibilità confronta la rata teorica con una soglia del 30% del reddito disponibile della famiglia media.

[3] Serie IPAB aggiornata al secondo trimestre 2026, base 2025=100. Incremento 2021–2025: (100/88,6−1)×100. Il dato del secondo trimestre 2026 è provvisorio.

[4] Tassi OMI desunti dalle iscrizioni ipotecarie e riferiti ai mutui garantiti dalla stessa abitazione acquistata.

[5] Sondaggio congiunturale sul quarto trimestre 2025, condotto presso circa 1.500 agenzie immobiliari.

Fonti esaminate

Agenzia delle Entrate e ABI, Rapporti immobiliari residenziali 2025 e 2026.

ABI, Mercato immobiliare residenziale in crescita nel 2025.

Istat, Prezzi delle abitazioni, quarto trimestre 2025 e secondo trimestre 2026, prospetto 3.

Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, quarto trimestre 2025.