Immobili in categoria F, Iva e registro dipendono dalla natura effettiva del bene

Lo Studio 36-2026/T del Notariato chiarisce i criteri Iva e il rapporto con registro e imposte ipocatastali.

Le cessioni di immobili censiti nelle categorie catastali F continuano a presentare un’area di incertezza fiscale perché manca una disciplina unitaria che colleghi automaticamente classificazione catastale e regime Iva. Il Consiglio nazionale del Notariato, con lo Studio n. 36-2026/T, ha ricostruito i criteri da applicare ai trasferimenti onerosi effettuati da soggetti passivi Iva.

Le categorie F comprendono aree urbane F/1, fabbricati collabenti F/2, immobili in corso di costruzione F/3, immobili in corso di definizione F/4 e lastrici solari F/5. La loro iscrizione deriva dall’articolo 3, comma 2, del Dm 2 gennaio 1998, n. 28 ed è effettuata, ai fini identificativi, senza attribuzione di rendita catastale. Proprio questa eterogeneità impedisce di ricavare dal solo dato catastale una risposta fiscale uniforme.

Per le aree urbane F/1, secondo il Notariato, occorre verificare la destinazione urbanistica: la classificazione catastale non basta a stabilire se la cessione rientri nel campo Iva come area edificabile. Per F/2, F/3, F/4 e F/5 il problema si sposta invece sulla qualificazione dell’operazione come imponibile o esente, tenendo conto della natura effettiva del bene, dello stato del ciclo produttivo e delle regole applicabili alle cessioni immobiliari.

La corretta qualificazione incide anche sul rapporto tra Iva, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale. Ne deriva che, prima dell’atto, non è sufficiente controllare la visura: vanno esaminati titolo edilizio, strumenti urbanistici, stato materiale dell’immobile, posizione del cedente e finalità dell’operazione.

Il tema è particolarmente sensibile per fabbricati incompleti, immobili da riqualificare e operazioni di sviluppo, dove un errore sulla natura fiscale del bene può modificare in misura significativa il costo complessivo della compravendita.