Ristrutturazione dell’immobile strumentale, i costi possono aumentare il valore del cespite

Le spese sostenute da una società per interventi straordinari su un immobile strumentale di proprietà possono essere capitalizzate quando determinano un incremento significativo e misurabile delle utilità future del bene. È il criterio applicabile anche ai costi professionali direttamente connessi ai lavori, come quelli sostenuti per il tecnico incaricato di seguire la ristrutturazione.

Il principio contabile distingue infatti tra manutenzioni ordinarie, destinate a mantenere il bene nelle condizioni originarie e imputate normalmente a conto economico, e interventi straordinari che aumentano capacità, produttività, sicurezza o vita utile. In quest’ultimo caso i costi non esauriscono la loro utilità nell’esercizio e possono quindi essere iscritti a incremento del valore contabile dell’immobilizzazione.

Nel caso esaminato dalla stampa specialistica, una società aveva sostenuto spese per l’abbattimento e la ricostruzione di una porzione di un immobile strumentale, con successivo aumento della rendita catastale. Tra gli oneri figuravano anche quelli del geometra che aveva seguito i lavori. La natura dell’intervento e il miglioramento strutturale del bene rendono coerente la capitalizzazione dei costi direttamente imputabili all’operazione.

Il criterio trova riscontro anche nei principi contabili internazionali: lo IAS 16 include nel costo dell’immobilizzazione gli oneri direttamente attribuibili a portare il bene nel luogo e nelle condizioni necessarie al suo funzionamento. Per i soggetti che applicano i principi contabili nazionali, la valutazione segue analoga logica economica, fermo il rispetto delle regole Oic applicabili.

La corretta classificazione produce effetti anche fiscali, perché un costo capitalizzato viene recuperato attraverso il processo di ammortamento anziché essere dedotto integralmente nell’esercizio. Va quindi documentato il collegamento tra ogni spesa e l’incremento di valore o funzionalità del cespite, evitando costi meramente ordinari.