Delibere condominiali, la nullità resta un’eccezione

Con l’ordinanza n. 8003 del 31 marzo 2026, la Corte di cassazione, sezione II, torna sul confine tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, riaffermando un orientamento che incide sulla gestione delle spese comuni e sulle strategie difensive dei condomini. Il principio ribadito è netto: nel sistema condominiale la nullità costituisce un’ipotesi residuale, mentre la regola generale resta l’annullabilità.

Secondo la Corte, la nullità ricorre soltanto quando il vizio investe in radice il potere deliberativo dell’assemblea. Accade, in particolare, nei casi di mancanza originaria dell’oggetto, di impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto oppure di illiceità della decisione per contrasto con norme imperative o con l’ordine pubblico. Il vizio è radicale quando l’assemblea interviene su beni o diritti estranei alla sfera delle cose e dei servizi comuni, oppure quando adotta una deliberazione che non può trovare attuazione sul piano concreto o giuridico.

In tutte le altre ipotesi, invece, l’assemblea conserva il proprio potere e l’eventuale uso scorretto di tale potere determina una semplice annullabilità. Ciò significa che il condomino interessato deve attivare l’impugnazione prevista dall’articolo 1137 del codice civile, nel termine perentorio di trenta giorni. Decorso inutilmente tale termine, la delibera, pur viziata, resta vincolante per tutti i partecipanti al condominio.

Il passaggio più rilevante dell’ordinanza riguarda la ripartizione delle spese condominiali. La Corte precisa che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., consistono nella verifica e nell’applicazione in concreto dei criteri di riparto fissati dalla legge. Il potere di modificare in astratto e per il futuro i criteri legali o convenzionali appartiene invece solo a una convenzione unanime dei condomini, come si desume dall’articolo 1123 c.c.. Se l’assemblea, deliberando a maggioranza, altera stabilmente tali criteri, si verifica un difetto assoluto di attribuzioni e la delibera è nulla.

Da qui la distinzione operativa valorizzata dalla Cassazione. Se la deliberazione si limita a ripartire erroneamente una specifica spesa, il vizio è di annullabilità. Se invece l’assemblea pretende di introdurre una disciplina generale e futura diversa da quella legale o convenzionale, il vizio diventa di nullità. La decisione che addebiti le spese di riscaldamento al proprietario dell’unità immobiliare distaccata dall’impianto resta quindi annullabile quando non modifica i criteri di riparto per il futuro. L’ordinanza si colloca nel solco delle precedenti pronunce nn. 22643/2013, 15932/2019 e 18131/2020, confermando la tendenza a contenere l’area della nullità e a rafforzare la stabilità delle deliberazioni condominiali. Per gli operatori, il nodo centrale resta la qualificazione del vizio, perché da essa dipendono rimedio esperibile e il rispetto dei termini di impugnazione.