Uffici, Milano rallenta mentre Roma accelera

L’assorbimento complessivo supera 193mila metri quadrati. La domanda resta concentrata sugli immobili di grado A e la scarsità di prodotto sostiene i canoni prime.

Il mercato italiano degli uffici in locazione continua a mostrare una domanda consistente, ma sempre più selettiva. Nel primo semestre del 2026 Milano e Roma hanno registrato complessivamente oltre 193mila metri quadrati di assorbimento, con circa 134mila metri quadrati nel capoluogo lombardo e 59mila nella Capitale.

Milano mantiene il maggiore volume di attività, ma registra una flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il rallentamento non deriva dalla scomparsa della domanda, bensì dalla riduzione delle operazioni di grandi dimensioni. La superficie media locata è scesa e le transazioni comprese tra 5mila e 10mila metri quadrati sono diventate meno frequenti, mentre il numero complessivo dei contratti rimane su livelli significativi.

La domanda milanese si concentra sugli edifici di grado A, che rappresentano circa il 60% delle superfici assorbite. Le imprese privilegiano immobili efficienti, certificati, ben collegati e capaci di offrire spazi flessibili. Il tasso di disponibilità medio resta più elevato se riferito all’intera città, ma scende sensibilmente per gli immobili di migliore qualità. La scarsità di prodotto prime sostiene i canoni, arrivati fino a 830 euro al metro quadrato annuo nelle zone centrali.

Roma presenta una dinamica diversa. L’assorbimento semestrale è cresciuto del 48%, anche grazie a cinque operazioni superiori a 5mila metri quadrati e al ruolo della Pubblica amministrazione. Il Central Business District e l’Eur restano i principali poli di attrazione, con una domanda sostenuta anche dagli studi professionali e dal comparto dei servizi.

Nella Capitale gli immobili di grado A rappresentano circa il 45% delle superfici locate. La disponibilità estremamente contenuta di spazi prime ha spinto i canoni fino a 620 euro al metro quadrato annuo. Questa polarizzazione produce un divario crescente tra edifici moderni e patrimonio obsoleto.

Per proprietari e investitori la capacità di competere dipende quindi dalla riqualificazione tecnica ed energetica degli immobili. Efficienza degli impianti, qualità degli ambienti, certificazioni ambientali e accessibilità non costituiscono più elementi accessori, ma condizioni necessarie per ridurre i periodi di sfitto e proteggere il valore dell’asset.