Mutui, con i tassi al 4% a Milano il budget per la casa si restringe

L’aumento dei tassi riduce il capitale che una famiglia può finanziare a parità di rata. Con un mutuo trentennale e un esborso mensile di mille euro, un tasso del 4% consente di ottenere circa 210 mila euro; al 3% il capitale sarebbe vicino a 237 mila. La differenza, circa 27 mila euro, diventa decisiva in un mercato costoso come Milano, dove il prezzo medio indicato raggiunge 5.659 euro al metro quadrato e i canoni si attestano a 22,4 euro mensili al metro quadrato. Per molte famiglie cambia così anche la superficie accessibile e il quartiere possibile.

Il parametro di riferimento per i mutui fissi resta sensibile alle aspettative sui tassi di lungo periodo. All’inizio di ottobre l’Eurirs a vent’anni era indicato al 3,75%. La rata dipende però dallo spread applicato dalla banca, dalla durata, dal rapporto tra prestito e valore dell’immobile e dal profilo del cliente. Il tasso nominale non esaurisce quindi il confronto: vanno considerati il Taeg, le spese iniziali, le polizze eventualmente richieste e le condizioni per l’erogazione.

Per chi cerca casa l’effetto è doppio. I prezzi elevati aumentano l’anticipo necessario, mentre il costo del credito limita l’importo ottenibile. Una rata sostenibile non dovrebbe essere valutata solo sul reddito attuale, ma anche sulla capacità di assorbire spese condominiali, manutenzione, imposte e possibili periodi di minori entrate. Allungare la durata riduce l’esborso mensile, ma accresce gli interessi complessivi e prolunga l’esposizione finanziaria.

Il variabile può apparire più conveniente se l’Euribor scende, ma trasferisce sul debitore il rischio di successive risalite. Le aspettative di nuove mosse della Bce rendono essenziale simulare scenari diversi. Per chi ha già un finanziamento restano da valutare surroga e rinegoziazione, confrontando costi e beneficio effettivo. Nel mercato milanese il vincolo principale nasce così dall’incrocio tra prezzo dell’immobile, capitale iniziale e tasso, non da una sola di queste componenti.