Milano, il lusso immobiliare alza i prezzi ma vende più lentamente

L’Osservatorio Tirelli rileva assorbimento al 17,6%, tempi di vendita più lunghi e sconti medi al 9,2%.

Nel mercato milanese delle residenze esclusive aumenta la distanza tra le aspettative dei venditori e la disponibilità degli acquirenti. L’Osservatorio di Tirelli & Partners sul primo semestre 2026 rileva un indice di assorbimento del 17,6%, quasi quattro punti in meno rispetto al semestre precedente. L’indicatore misura la quota venduta dello stock disponibile: nel 2022 superava il 27%.

Per concludere una vendita occorrono mediamente 7,5 mesi, contro i sette della seconda metà del 2025. Lo sconto rispetto alla richiesta iniziale raggiunge il 9,2%, a fronte dell’8,4% medio del 2025. Gli immobili rimasti invenduti hanno una giacenza media superiore a 26 mesi. Il rallentamento non riguarda quindi soltanto il numero degli scambi, ma anche la capacità delle proposte di incontrare la domanda a condizioni realistiche.

I prezzi richiesti crescono del 2% in sei mesi, con un incremento del 2,3% nel quartile più elevato e dell’1,7% in quello inferiore. Nel Quadrilatero la richiesta massima rilevata arriva a 47 mila euro al metro quadrato. Questi valori non rappresentano il prezzo medio delle compravendite: gli immobili eccezionali appartengono a un segmento ristretto, che non può essere assunto come riferimento per tutte le abitazioni di pregio.

Secondo l’Osservatorio, la scarsità di case davvero esclusive convive con un’offerta che spesso non giustifica le aspettative economiche dei proprietari. Chi possiede già un’abitazione cerca un miglioramento di qualità, mentre la forte variabilità delle richieste rende più prudenti le decisioni. Il 61% degli acquisti risponde a esigenze di prima casa, il 33% alla sostituzione dell’immobile posseduto e il 6% a investimento.

Anche nelle locazioni la domanda si sta normalizzando rispetto al triennio 2023-2025. Rimane però limitata la disponibilità delle residenze migliori. Una parte delle famiglie ricorre all’affitto come soluzione temporanea, continuando a cercare un immobile da acquistare che offra caratteristiche adeguate al prezzo.