Demolizione e ricostruzione, il limite dell’unanimità condominiale

Quando l’intervento incide sulle proprietà esclusive, la maggioranza assembleare non basta.

La demolizione e ricostruzione dell’edificio condominiale è una delle decisioni più invasive che l’assemblea possa affrontare. Quando l’intervento non riguarda soltanto parti comuni, ma incide inevitabilmente anche sulle proprietà esclusive, la maggioranza assembleare incontra un limite strutturale. Il parere del Consiglio giuridico del Commissario straordinario per la ricostruzione sisma 2016, pubblicato il 21 settembre 2022, ha chiarito che la demolizione e ricostruzione volontaria di un edificio danneggiato richiede il consenso unanime dei proprietari, salvo l’ipotesi di classificazione o riclassificazione dell’intervento nel livello operativo L4.

La ragione è civilistica prima ancora che tecnica. L’assemblea amministra le parti comuni, ma non può disporre della sostanza delle singole unità immobiliari senza il consenso dei titolari. Se la demolizione determina la temporanea perdita del bene individuale e la successiva ricostruzione secondo un nuovo assetto, la decisione non può essere imposta al dissenziente come una normale manutenzione straordinaria. Il richiamo agli articoli 1120, 1128 e 1136 del codice civile non basta a superare il principio di tutela della proprietà esclusiva.

L’amministratore deve quindi separare il piano della fattibilità tecnica dal piano del consenso giuridico. Un progetto energeticamente efficiente, antisismico o economicamente conveniente può restare bloccato se incide su diritti individuali non disponibili a maggioranza. Le delibere preparatorie, gli incarichi professionali e le valutazioni di spesa sono ammissibili, ma la decisione demolitoria richiede una base negoziale piena. Il rischio, altrimenti, è una delibera radicalmente contestabile e incapace di produrre effetti verso i condòmini dissenzienti.