Ripartitori di calore, il voto spetta all’usufruttuario se la sostituzione è ordinaria

Il Tribunale di Bologna qualifica il ricambio degli apparecchi obsoleti come manutenzione ordinaria e riconosce il diritto di voto dell’usufruttuario

La sostituzione dei ripartitori di calore resa necessaria dall’esaurimento delle batterie o dall’obsolescenza tecnica degli apparecchi rientra nella manutenzione ordinaria e, se l’assemblea è chiamata a deliberare, il diritto di voto compete all’usufruttuario. È il principio affermato dal Tribunale di Bologna con la sentenza 18 giugno 2026, n. 5038, in una controversia nella quale era contestata anche la legittimità del voto espresso per delega da un’usufruttuaria.

La qualificazione dell’intervento è decisiva perché il riparto dei poteri tra usufruttuario e nudo proprietario segue la natura della decisione. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile attribuisce all’usufruttuario il voto nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni; per le altre deliberazioni il voto compete invece al proprietario, secondo i presupposti di legge. L’articolo 1004 del Codice civile pone inoltre a carico dell’usufruttuario spese e oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria.

Nel caso dei ripartitori, il Tribunale ha escluso che la mera sostituzione di dispositivi non più efficienti trasformi l’intervento in un’opera straordinaria. Se non vengono modificati l’impianto comune o la sua struttura, il ricambio degli apparecchi destinati alla contabilizzazione del calore serve a mantenere il servizio in funzionalità. Da questa qualificazione discendono la competenza dell’usufruttuario e la riconducibilità dell’attività all’ordinaria gestione condominiale.

Per evitare contestazioni, amministratore e assemblea devono identificare con precisione oggetto tecnico, causa e portata dell’intervento prima di stabilire chi sia legittimato a votare e chi debba sostenerne il costo. La presenza di un usufrutto non consente automatismi: se la decisione comprende opere ulteriori, innovazioni o modifiche strutturali, la qualificazione giuridica e il soggetto titolare del voto possono cambiare.