Aree edificabili, la plusvalenza tra tassazione separata e ordinaria

La cessione del terreno genera reddito diverso anche se l’area deriva da un precedente fabbricato demolito.

La vendita di un’area edificabile da parte di una persona fisica genera una plusvalenza fiscalmente rilevante ai sensi dell’articolo 67 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. La regola vale anche quando il bene derivi da un immobile ricevuto in successione, poi demolito e riclassificato catastalmente come terreno edificabile. Ciò che conta è la natura dell’area al momento della cessione e la sua suscettibilità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici.

Il regime naturale è la tassazione separata prevista dall’articolo 17 del Tuir, ma il contribuente può optare per la tassazione ordinaria in dichiarazione. In caso di tassazione separata, la plusvalenza va indicata nel quadro RM del modello Redditi persone fisiche e deve essere versato un acconto pari al 20 per cento, normalmente mediante modello F24.

La scelta tra tassazione separata e ordinaria non è neutra. La prima consente di isolare il reddito straordinario rispetto alla progressività Irpef dell’anno; la seconda può risultare conveniente se il contribuente ha redditi bassi, perdite compensabili nei limiti consentiti o una posizione personale che renda meno oneroso il cumulo. La valutazione richiede quindi una simulazione concreta.

Nel calcolo della plusvalenza rilevano il corrispettivo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto, aumentato degli oneri inerenti documentabili. Per i beni pervenuti per successione, occorre verificare il valore dichiarato, gli eventuali costi successivi, la demolizione e la riclassificazione. L’assenza dell’imposta sostitutiva notarile sulle aree edificabili rende ancora più importante la corretta compilazione della dichiarazione.

La cessione dell’area non è dunque un’operazione fiscalmente marginale. Il passaggio da fabbricato a terreno edificabile sposta il baricentro sul regime dei redditi diversi e impone una scelta consapevole tra imposizione separata e ordinaria.