Affitti brevi e diritto alla casa: il quadro europeo per le restrizioni locali

L’Affordable Housing Act propone criteri comuni per tutelare l’offerta residenziale, con garanzie per i proprietari

La disponibilità di case a prezzi sostenibili entra nel confronto europeo sugli affitti brevi. Il 9 settembre 2026 la Commissione ha presentato l’Affordable Housing Act, composto da una proposta di regolamento e da una raccomandazione. La proposta non è ancora una disciplina vincolante. L’obiettivo è chiarire quando gli interventi nazionali e locali a tutela dell’abitazione possano rispettare le libertà del mercato interno.

Il progetto interviene nelle aree dove la domanda supera l’offerta e gli usi diversi dalla residenza principale possono aggravare la pressione abitativa. Non introduce un modello unico di politica della casa: le autorità competenti decidono se intervenire e quali strumenti utilizzare, nei limiti del diritto nazionale. Il quadro comune riguarda la giustificazione delle restrizioni, la loro proporzionalità e la verifica degli effetti.

Il precedente è la sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, Grande Sezione, 22 settembre 2020, cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments e HX. La Corte ha riconosciuto che contrastare la scarsità di abitazioni destinate alla locazione di lunga durata può giustificare un’autorizzazione preventiva per gli affitti reiterati a una clientela di passaggio. Nell’applicare la direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, ha richiesto una verifica di necessità e proporzionalità. Un controllo successivo accompagnato da sanzioni può risultare insufficiente a frenare la sottrazione di alloggi al mercato residenziale.

L’articolo 5 della proposta contempla limitazioni ai servizi di locazione breve negli immobili diversi dall’abitazione principale dell’ospitante, oltre a interventi sull’acquisto o sull’uso di terreni e immobili non destinati a residenza principale. La tutela dell’abitazione principale opera rispetto alle restrizioni fondate sull’accessibilità e disponibilità degli alloggi previste dal progetto: non equivale a un’esenzione generale da ogni altra regola applicabile.

Le autorità dovrebbero identificare la pressione abitativa anche attraverso il rapporto tra prezzi e redditi e dimostrare che l’attività interessata abbia inciso negativamente, in misura significativa, sulla disponibilità o sull’accessibilità degli alloggi per almeno i tre anni precedenti. Nel caso degli affitti brevi, rileverebbero dimensione, frequenza e carattere commerciale dell’attività. Andrebbe inoltre provato che strumenti meno restrittivi non sarebbero altrettanto efficaci.

Gli articoli 8-13 delineano ulteriori garanzie: assenza di discriminazioni legate alla nazionalità, delimitazione territoriale, tutela dell’affidamento, pubblicità e controllo giurisdizionale effettivo. Le misure avrebbero durata massima di cinque anni, prorogabile dopo una verifica dei presupposti. Le restrizioni all’acquisto opererebbero per i beni acquisiti dopo la loro applicazione; per le situazioni lecite già esistenti sarebbero necessari adeguati regimi transitori.

È distinto il regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio, dell’11 aprile 2024, applicabile dal 20 maggio 2026. Esso disciplina raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni brevi, attraverso procedure di registrazione e obblighi delle piattaforme. Ne deriva che la trasparenza serve a conoscere e controllare il mercato; non sostituisce la motivazione necessaria per introdurre restrizioni dirette a proteggere l’offerta residenziale.

In Italia il confronto investe la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che affianca alle locazioni a canone libero quelle fondate sugli accordi territoriali tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Nell’editoriale di Antonio Scarpa il punto critico è l’efficacia della contrattazione collettiva nel proteggere chi cerca casa: gli interessi del mercato immobiliare non presentano la stessa omogeneità di quelli del lavoro. L’autore richiama accesso, adeguatezza e stabilità del godimento abitativo, oltre alla determinazione del canone.

La raccomandazione (UE) 2026/2069 della Commissione, del 9 settembre 2026, affronta invece l’aumento dell’offerta. Indica piani per accelerare la disponibilità di abitazioni, procedure più rapide per costruzione e recupero, valorizzazione degli edifici sottoutilizzati e maggiore offerta sociale e accessibile. Invita anche a rivedere, quando necessario, sistemi fiscali e discipline locative per favorire l’uso residenziale duraturo degli immobili vuoti. Sono indirizzi da tradurre in interventi coerenti con le condizioni locali.

Rileva anche la convivenza condominiale. Nell’analisi di Scarpa, l’attenzione legislativa agli affitti turistici deve comprendere i rapporti di vicinato e le esigenze personali dell’abitare, oltre al contrasto dell’evasione fiscale. Il ricambio degli ospiti e l’uso delle parti comuni pongono questioni da affrontare con strumenti specifici. Il bilanciamento coinvolge la disponibilità di alloggi per i residenti e la qualità della vita di chi condivide quotidianamente lo stesso edificio.