Via libera al Senato per il Ddl sul valore dell’immobile espropriato: come cambiano gli indennizzi e i criteri di valutazione

Il Senato ha approvato in via definitiva il disegno di legge sul valore dell’immobile espropriato, un provvedimento destinato a riformare profondamente il sistema degli indennizzi previsti per i cittadini e le imprese coinvolti in procedure ablative da parte della pubblica amministrazione. La norma, fortemente attesa da anni e discussa con ampio coinvolgimento di tecnici e categorie professionali, interviene su un nodo cruciale del diritto urbanistico e amministrativo: la quantificazione del valore da riconoscere al soggetto espropriato in caso di acquisizione coattiva del bene da parte dello Stato o degli enti locali. Il testo, come riportato da Il Sole 24 Ore, mira a superare le distorsioni applicative del sistema vigente, spesso contestato per l’eccessiva discrezionalità e per la distanza tra valore reale del bene e indennizzo riconosciuto.

La nuova disciplina interviene in particolare sugli articoli 33, 37 e 40 del Testo unico in materia di espropri (Dpr 327/2001), ridisegnando i criteri per il calcolo dell’indennità e introducendo una definizione più chiara di "valore venale di mercato", che diventa il parametro centrale per la determinazione degli importi. Secondo la riforma, il valore dell’immobile dovrà essere stimato facendo riferimento ai valori di libero mercato alla data del decreto di esproprio, sulla base delle quotazioni OMI aggiornate, integrate da criteri tecnico-estimativi coerenti con la prassi professionale. Viene così superato l’automatismo che in molti casi legava l’indennizzo a parametri predeterminati e inferiori alla reale entità patrimoniale del bene.

Uno dei punti chiave riguarda l’equiparazione del trattamento tra aree edificabili e non edificabili. Fino ad oggi, le aree agricole o quelle non ancora inserite in strumenti urbanistici attuativi ricevevano indennizzi spesso ridotti, anche se situate in zone ad alto potenziale urbanistico. Con la riforma, si introduce una valutazione caso per caso del potenziale edificatorio, valorizzando gli elementi concreti di trasformabilità e la localizzazione del fondo. In questo modo, si tende a riconoscere una maggiore aderenza del risarcimento al valore reale, riducendo i contenziosi giudiziari e i ricorsi amministrativi che negli anni hanno sovraccaricato tribunali e commissioni di stima.

Il nuovo testo rafforza anche le garanzie per i soggetti espropriati, introducendo il principio della motivazione rafforzata per la determinazione dell’indennizzo. Gli enti esproprianti dovranno fornire una relazione dettagliata contenente le modalità di calcolo, i riferimenti catastali, i valori di mercato adottati, le eventuali detrazioni per vincoli o servitù e gli elementi correttivi applicati. Si prevede inoltre un rafforzamento del diritto di contraddittorio, con il cittadino che potrà presentare perizie tecniche di parte e contestare il valore proposto prima della conclusione della procedura.

Tra le altre novità contenute nel disegno di legge, vi è anche la possibilità di pagamento diretto dell’indennizzo con strumenti alternativi al bonifico bancario, compresa la cessione di aree in compensazione o titoli pubblici, previa accettazione del beneficiario. Questo meccanismo potrebbe facilitare la chiusura di procedure complesse, specialmente nei casi di esproprio diffuso o nei grandi interventi infrastrutturali dove il numero di soggetti coinvolti è molto elevato.

Un capitolo a parte viene dedicato agli immobili abusivi. La nuova normativa conferma che per gli immobili privi di titolo edilizio non è dovuto alcun indennizzo, salvo nei casi in cui sia documentabile la buona fede del proprietario e vi siano pendenti procedimenti di sanatoria. Tuttavia, viene introdotto un criterio di valutazione per le opere realizzate su aree legittimamente detenute ma con difformità formali, in modo da evitare penalizzazioni eccessive nei confronti dei proprietari in regola con le autorizzazioni principali.

Il provvedimento approvato prevede anche un aggiornamento dei coefficienti per l’indennità di esproprio nei piani urbanistici attuativi. Viene aumentato dal 75% all’80% il moltiplicatore da applicare al valore di mercato nei casi di esproprio per pubblica utilità con scopo urbanistico, quale compensazione per la perdita dell’investimento potenziale. Per i beni immobiliari dotati di elevata vetustà o degrado funzionale, invece, la legge consente l’applicazione di una decurtazione proporzionale, purché adeguatamente motivata e verificata con sopralluoghi.

La riforma coinvolge anche i professionisti del settore. I tecnici abilitati alla redazione delle stime – in primis architetti, ingegneri, geometri e periti agrari – dovranno attenersi a nuovi standard metodologici, con riferimento esplicito alle linee guida pubblicate dal Consiglio nazionale del notariato e dalle associazioni di categoria. L’obiettivo è uniformare il livello qualitativo delle perizie, evitare valutazioni eccessivamente divergenti e ridurre i margini di errore o di arbitrio che in passato hanno alimentato contenziosi.

Un altro effetto rilevante dell’approvazione del ddl riguarda le cause pendenti. La norma prevede l’applicazione retroattiva delle nuove regole solo per le procedure avviate dopo l’entrata in vigore della legge. Restano quindi regolati dal vecchio impianto normativo i procedimenti espropriativi in corso, salvo diversa disposizione dei giudici nei casi in cui la nuova norma possa essere considerata favorevole al cittadino sotto il profilo della giustizia sostanziale. Questo punto ha suscitato le critiche di alcune associazioni di consumatori, che auspicavano una retroattività piena.

L’iter parlamentare del provvedimento, avviato lo scorso anno con il contributo congiunto delle commissioni Giustizia e Lavori pubblici, ha visto il coinvolgimento attivo delle organizzazioni professionali, degli enti locali, delle imprese di costruzione e delle associazioni ambientaliste. Il compromesso raggiunto al Senato ha permesso di equilibrare le esigenze di equità compensativa per i cittadini espropriati con la necessità delle amministrazioni di realizzare opere pubbliche in tempi certi e con costi sostenibili.

Infine, sul piano dell’impatto economico generale, il Ministero delle Infrastrutture ha stimato che l’applicazione della nuova normativa comporterà un aumento medio del 15-20% degli indennizzi nei prossimi cinque anni, a fronte però di una riduzione del 40% dei ricorsi amministrativi in materia di espropri. Un effetto che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe contribuire a sbloccare numerosi cantieri rimasti in sospeso proprio a causa dei contenziosi e rendere più rapido il processo di trasformazione urbana e infrastrutturale.