Nuda proprietà, sconti fino al 41% nei principali capoluoghi

Il segmento vale solo lo 0,6% dell’offerta nazionale, ma in alcune città il divario rispetto alla piena proprietà è molto ampio.

La nuda proprietà resta un segmento di nicchia del mercato immobiliare italiano, ma in alcune città consente di acquistare immobili con sconti rilevanti rispetto alla piena proprietà. Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi di idealista, riferita al secondo trimestre 2026, gli annunci di nuda proprietà rappresentano appena lo 0,6% dello stock residenziale nazionale.

La distribuzione è però molto disomogenea. La maggiore incidenza si registra a Trieste, dove la nuda proprietà raggiunge il 3,8% degli annunci, seguita da Roma con il 3% e Napoli con il 2,1%. Quote superiori all’1% emergono anche a Bari, Cagliari, Livorno, Bolzano, Savona, Genova, Milano, Bologna, Firenze, Torino e Verona.

Il vero elemento distintivo riguarda il prezzo. A Trieste lo sconto medio rispetto alla piena proprietà arriva al 41%, mentre Firenze raggiunge il 38%, Bologna il 34% e Torino il 31%. A Milano il differenziale è del 26%, mentre Roma e Cagliari si attestano al 24%. A livello provinciale gli scarti possono risultare ancora più elevati: Lucca raggiunge il 51%, Savona e Trieste il 40%, Brescia il 38% e Padova il 33%.

Il valore della nuda proprietà dipende in misura essenziale dall’età dell’usufruttuario e quindi dall’orizzonte temporale entro il quale l’acquirente potrà ottenere la piena disponibilità del bene. Per questo non è corretto confrontare il prezzo della nuda proprietà con quello di un immobile libero senza considerare la durata presumibile dell’usufrutto e le caratteristiche specifiche dell’abitazione.

L’invecchiamento della popolazione e la necessità di trasformare parte del patrimonio immobiliare in liquidità potrebbero favorire una maggiore diffusione di questa formula, soprattutto nei mercati urbani dove i valori della piena proprietà sono più elevati.

Per l’acquirente si tratta quindi di un investimento con orizzonte temporale differito, da valutare insieme al rendimento implicito dello sconto iniziale e alla futura commerciabilità del bene.