Centri commerciali, Milano guida la crescita europea dei canoni prime

Savills registra canoni in aumento e vacancy ridotta: Milano e Lisbona segnano le performance più forti degli ultimi tre anni.

Il mercato europeo dei centri commerciali prime mostra segnali di rafforzamento, sostenuto dalla scarsità di nuova offerta e dal miglioramento delle performance operative degli asset più competitivi. Secondo l’ultima analisi di Savills, negli ultimi tre anni i canoni dei centri commerciali di fascia primaria sono cresciuti mediamente del 2% annuo.

Le performance più elevate si registrano a Milano e Lisbona, entrambe con un incremento dell’8,1%. Alla crescita dei canoni si accompagna un livello di vacancy particolarmente contenuto: circa l’1,3% nel capoluogo lombardo e il 3,1% nella capitale portoghese. La scarsità di spazi disponibili e una pipeline limitata di nuovi sviluppi creano quindi condizioni favorevoli al mantenimento della pressione sui canoni.

Le vendite retail europee sono attese in crescita dell’1,3% nel 2026, con dinamiche più sostenute nell’Europa centro-orientale, nei Paesi nordici, nel Regno Unito e nella penisola iberica. Allo stesso tempo sta cambiando la composizione della domanda. L’invecchiamento della popolazione e la trasformazione delle abitudini di consumo favoriscono comparti come salute, farmacie, cura della persona, servizi e beni di prima necessità, mentre abbigliamento, calzature e articoli per la casa mostrano prospettive più moderate.

Il cambiamento incide direttamente sul tenant mix dei centri commerciali. Gli operatori puntano sempre più su formule capaci di integrare commercio, servizi ed esperienza, con interventi di riqualificazione destinati a rendere gli asset più attrattivi e resilienti.

Anche sul fronte degli investimenti il comparto torna centrale. Nel primo semestre 2026 i centri commerciali hanno rappresentato circa il 34% degli investimenti retail complessivi in Europa, la quota più elevata dal 2022. La compressione dei rendimenti registrata in diversi mercati segnala un rinnovato interesse degli investitori per gli asset di qualità.