Condomino moroso, l’amministratore non può entrare autonomamente nell’alloggio per chiudere l’acqua

La sospensione dei servizi separabili non equivale a un potere di accesso coattivo nella proprietà esclusiva, soprattutto se l’immobile è locato

La morosità condominiale può legittimare la sospensione di un servizio comune suscettibile di godimento separato, ma non attribuisce all’amministratore un potere indiscriminato di entrare nell’appartamento del debitore. Il problema è più delicato se l’unità è locata e l’intervento per interrompere l’acqua va eseguito nella proprietà esclusiva.

L’articolo 63, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La norma va però coordinata con proprietà, posizione del conduttore e natura essenziale del servizio idrico.

Se la sospensione può essere realizzata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, il problema dell’accesso all’alloggio non si pone. Diversamente, l’amministratore non può introdursi unilateralmente nell’immobile: quando il proprietario o l’occupante non consentono l’accesso, occorre rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere, ricorrendone i presupposti, un provvedimento che autorizzi l’intervento.

La tutela cautelare richiede la verifica concreta della morosità, della separabilità tecnica del servizio e dell’urgenza. Particolare prudenza è necessaria per l’acqua, perché una parte della giurisprudenza valorizza il carattere essenziale della fornitura e la necessità di bilanciare l’interesse del condominio alla riscossione con i diritti fondamentali della persona.

La posizione del conduttore non trasforma inoltre il debito condominiale in una sua obbligazione verso il condominio: nei rapporti esterni il soggetto tenuto al pagamento degli oneri resta il proprietario, ferma la disciplina interna della locazione.

La sospensione prevista dall’articolo 63 è quindi uno strumento eccezionale di autotutela gestionale, non un’autorizzazione all’accesso coattivo nell’abitazione. Se l’operazione richiede di incidere sulla proprietà esclusiva, il passaggio giudiziale rappresenta la via necessaria per evitare iniziative arbitrarie e possibili responsabilità.