Casa, il mattone italiano tra rivalutazioni e crolli: Milano batte i Btp, Genova in difficoltà

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare un andamento disomogeneo, con differenze marcate tra le principali città. I dati più recenti evidenziano come Milano si confermi ancora una volta il polo più attrattivo per gli investitori, con rendimenti che in alcuni casi hanno superato quelli dei titoli di Stato a lungo termine. Allo stesso tempo, realtà come Genova registrano una contrazione significativa, con valori immobiliari in calo e un mercato poco dinamico. Un quadro che riflette le trasformazioni economiche e sociali del Paese, ma anche l’impatto delle scelte finanziarie dei risparmiatori.

A Milano, il valore degli immobili residenziali ha conosciuto una rivalutazione costante nell’ultimo decennio. La città, grazie al suo ruolo di capitale economica e finanziaria, ha attratto capitali nazionali e internazionali, consolidando la propria centralità nel panorama immobiliare europeo. Gli investimenti nel mattone meneghino hanno garantito, secondo le stime, rendimenti superiori a quelli di strumenti finanziari considerati sicuri come i Btp decennali. In particolare, alcune zone centrali e semicentrali hanno registrato rivalutazioni a doppia cifra, alimentate dalla domanda di abitazioni di pregio, ma anche dal mercato degli affitti a breve termine e dalla crescente presenza di studenti e professionisti stranieri.

Diverso il caso di Genova, che negli ultimi anni ha sofferto di una progressiva svalutazione. Il crollo dei valori immobiliari in alcune aree della città è stato determinato da fattori strutturali: la debolezza del mercato del lavoro locale, l’invecchiamento della popolazione e la minore attrattività per investitori e famiglie giovani. Il tragico crollo del ponte Morandi nel 2018 ha ulteriormente accentuato la percezione di fragilità infrastrutturale, incidendo sulla fiducia dei compratori. A questo si aggiunge un’offerta immobiliare ampia ma spesso obsoleta, con immobili datati che necessitano di ristrutturazioni costose e poco accessibili.

Anche altre città italiane mostrano andamenti contrastanti. Roma si conferma un mercato complesso, caratterizzato da una forte polarizzazione: le zone centrali e di pregio mantengono valori elevati, mentre le periferie faticano a crescere. Firenze e Bologna continuano a essere poli attrattivi, grazie al turismo e all’università, con rendimenti interessanti soprattutto per chi investe nel settore degli affitti brevi. Napoli sta vivendo un rinnovato interesse, trainato dal turismo internazionale e da alcuni interventi di riqualificazione urbana, ma resta un mercato eterogeneo e non privo di rischi.

Il confronto con i Btp è significativo perché mostra come il mattone, pur con le sue oscillazioni, continui a essere considerato un bene rifugio. L’instabilità dei mercati finanziari e l’inflazione hanno spinto molti risparmiatori a investire in immobili, ritenuti più sicuri nel lungo periodo. Tuttavia, la capacità di generare rendimenti superiori ai titoli di Stato non è uniforme in tutta Italia, ma dipende strettamente dal contesto urbano e dalla vitalità economica delle singole città.

Un altro elemento che incide sulle performance immobiliari è rappresentato dalle politiche pubbliche. I bonus edilizi degli ultimi anni hanno favorito la riqualificazione di molti edifici, soprattutto in città dove il patrimonio immobiliare era più datato. Questo ha contribuito a incrementare i valori in alcuni mercati locali, ma ha anche generato disparità laddove l’accesso agli incentivi è stato più difficile. Inoltre, l’aumento dei tassi di interesse ha reso i mutui più onerosi, rallentando la capacità di acquisto delle famiglie e rendendo più selettivo il mercato.

Gli esperti sottolineano che Milano continuerà a beneficiare della sua capacità di attrarre investimenti e talenti, confermandosi come punto di riferimento nazionale ed europeo. Tuttavia, avvertono anche del rischio di un surriscaldamento, con prezzi che in alcune aree hanno raggiunto livelli molto elevati rispetto ai redditi medi. Per Genova, al contrario, la sfida sarà quella di rilanciare la propria attrattività attraverso politiche di riqualificazione urbana, infrastrutture moderne e incentivi che favoriscano il ritorno di famiglie giovani e investitori.

Il mercato immobiliare italiano si conferma dunque frammentato e complesso. Le differenze tra città che crescono e città che arretrano non sono solo numeri, ma raccontano storie di sviluppo, declino, resilienza e opportunità mancate. Per i risparmiatori, la scelta di investire nel mattone resta valida, ma richiede un’analisi attenta del contesto locale e delle prospettive di crescita di ciascun territorio. I dati dimostrano che puntare su città dinamiche come Milano può garantire rendimenti superiori, ma allo stesso tempo evidenziano il rischio di investire in aree meno vitali, dove il mattone non riesce più a garantire la stessa solidità di un tempo.

In prospettiva, sarà determinante osservare come evolveranno i mercati nei prossimi anni, in un contesto di trasformazioni economiche, sociali e ambientali. La crescente attenzione alla sostenibilità e all’efficienza energetica degli edifici, l’impatto delle nuove tecnologie e i cambiamenti demografici sono fattori destinati a influenzare profondamente il valore del mattone italiano. Il divario tra città in crescita e città in difficoltà potrebbe accentuarsi ulteriormente, confermando che il mattone, pur restando un bene rifugio, non è più una garanzia uniforme, ma un investimento da valutare con prudenza e consapevolezza.