Affitti brevi, da New York a Barcellona: cosa succede quando le città impongono divieti e restrizioni

Limitare gli affitti brevi può davvero aumentare l'offerta di abitazioni per i residenti e frenare la crescita dei canoni? La questione è tornata al centro del dibattito europeo mentre Bruxelles prepara una cornice che potrebbe concedere maggiori possibilità di intervento alle amministrazioni delle aree sottoposte a forte pressione abitativa. Le esperienze internazionali mostrano però un quadro complesso. Da New York a Barcellona, passando per altre grandi destinazioni turistiche, le restrizioni hanno ridimensionato l'offerta sulle piattaforme e modificato il comportamento dei proprietari, ma l'effetto sui prezzi delle abitazioni dipende da numerosi fattori e non consente di attribuire alla sola regolamentazione delle locazioni turistiche la soluzione della crisi della casa.

Uno dei casi più osservati è quello di New York, dove dal settembre 2023 è pienamente applicata la Local Law 18. La normativa impone la registrazione degli host e vieta alle piattaforme di accettare prenotazioni per operatori non registrati. Le regole cittadine impediscono inoltre, nella maggior parte degli immobili residenziali, di affittare un intero appartamento per periodi inferiori a 30 giorni: nelle locazioni brevi consentite il proprietario deve generalmente soggiornare nella stessa unità degli ospiti e non può accoglierne più di due contemporaneamente. L'obiettivo dichiarato è contrastare la trasformazione delle abitazioni permanenti in strutture ricettive di fatto e riportare una parte dello stock immobiliare verso utilizzi residenziali ordinari.

Tre anni dopo l'avvio del nuovo sistema, gli effetti sono evidenti soprattutto sul lato dell'offerta turistica. Il numero degli operatori autorizzati è diventato molto più contenuto rispetto alla dimensione precedentemente raggiunta dal mercato delle locazioni brevi: nell'esercizio 2026 le autorità cittadine hanno concesso più di 460 nuove registrazioni, portando gli host con registrazione attiva oltre quota 3.500. Una parte dell'offerta si è spostata verso soggiorni di almeno 30 giorni o verso altre formule ricettive. La riduzione degli annunci, tuttavia, non significa automaticamente una diminuzione generalizzata degli affitti residenziali, perché i prezzi delle case dipendono anche dalla costruzione di nuove abitazioni, dalla crescita demografica, dai redditi, dai tassi di interesse e dalle caratteristiche urbanistiche dei singoli quartieri.

Diversa, ma altrettanto significativa, è la strategia di Barcellona. La città catalana ha progressivamente irrigidito le regole sulle abitazioni turistiche e ha annunciato l'intenzione di non rinnovare, alla scadenza prevista nel 2028, le licenze di migliaia di appartamenti destinati ai visitatori. L'obiettivo è recuperare abitazioni per il mercato ordinario in una città nella quale turismo e scarsità dell'offerta residenziale esercitano una pressione particolarmente elevata. Gli studi economici condotti sulla precedente espansione di Airbnb a Barcellona avevano già rilevato un legame tra elevata concentrazione delle locazioni turistiche e aumento dei valori immobiliari: nelle aree con maggiore presenza della piattaforma l'impatto stimato risultava sensibilmente superiore alla media cittadina.

Proprio questi dati mostrano perché la relazione tra turismo e mercato immobiliare debba essere analizzata a livello locale. Se un quartiere presenta una concentrazione molto elevata di appartamenti sottratti alla locazione tradizionale, limitarne l'utilizzo turistico può restituire una parte delle unità al mercato residenziale. L'effetto può invece risultare molto più contenuto nelle zone dove gli affitti brevi rappresentano una percentuale marginale del patrimonio abitativo. Esiste inoltre una seconda conseguenza: riducendo l'offerta di appartamenti turistici, una parte della domanda dei visitatori può trasferirsi verso alberghi e altre strutture ricettive, sostenendone prezzi e tassi di occupazione. La regolamentazione produce quindi effetti che vanno oltre il solo mercato della casa.

Il tema interessa direttamente anche l'Unione europea. Nel dibattito sulle politiche per l'accessibilità abitativa si sta facendo strada la possibilità di riconoscere maggiori margini di intervento ai Comuni nelle aree definite sotto stress. Le amministrazioni potrebbero così adottare limitazioni calibrate sulle condizioni dei rispettivi mercati, invece di applicare un modello uniforme. È un'impostazione che riflette la forte eterogeneità delle città europee: una destinazione caratterizzata da turismo di massa, scarsità di abitazioni e migliaia di alloggi destinati alle locazioni giornaliere presenta esigenze diverse da quelle di territori nei quali le case inutilizzate sono numerose e la pressione immobiliare è contenuta.

Le esperienze di New York e Barcellona suggeriscono quindi che una stretta sugli affitti brevi può incidere rapidamente sulla quantità e sulla composizione dell'offerta turistica, mentre il suo effetto complessivo sull'accessibilità della casa deve essere valutato insieme alle altre politiche abitative. Costruzione di nuovi alloggi, recupero degli immobili inutilizzati, edilizia sociale, fiscalità e regolamentazione urbanistica rimangono elementi decisivi. La questione destinata a impegnare sempre più amministrazioni sarà individuare il punto di equilibrio tra il diritto dei proprietari a utilizzare economicamente gli immobili, l'importanza del turismo per le economie urbane e la necessità di mantenere una quantità sufficiente di abitazioni accessibili per chi nelle città vive e lavora stabilmente.