Piccoli negozi, torna l’ipotesi della cedolare secca al 21% sugli affitti commerciali

La cedolare secca sugli affitti dei piccoli negozi torna al centro del confronto sulla prossima legge di Bilancio. L’ipotesi allo studio punta ad applicare un’imposta sostitutiva del 21% ai redditi derivanti dalla locazione di immobili commerciali, introducendo un regime fiscale più semplice rispetto alla tassazione ordinaria Irpef. La misura potrebbe interessare una platea potenziale di circa 1,5 milioni di unità immobiliari e viene indicata come uno degli strumenti per sostenere il commercio di prossimità, soprattutto nei centri storici, nelle periferie e nei piccoli Comuni dove la progressiva chiusura delle attività sta contribuendo alla desertificazione commerciale. Il progetto deve però fare i conti con un elemento determinante: la disponibilità delle risorse necessarie per finanziare l’agevolazione.

A rilanciare l’ipotesi è il viceministro dell’Economia Maurizio Leo, che ha manifestato apertura all’intervento subordinandone l’attuazione alla possibilità di individuare adeguate coperture finanziarie. Il meccanismo riprenderebbe, ampliandolo, quello già sperimentato nel 2019, quando la cedolare secca del 21% venne temporaneamente applicata ai nuovi contratti di locazione relativi agli immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1, entro determinati limiti dimensionali. Quel regime non fu successivamente prorogato e da allora proprietari e associazioni del settore immobiliare hanno più volte chiesto di reintrodurre una tassazione sostitutiva stabile anche per le locazioni commerciali.

La questione interessa direttamente sia i proprietari degli immobili sia gli esercenti. Con il sistema ordinario, il reddito derivante dalla locazione commerciale confluisce generalmente nella base imponibile Irpef del proprietario persona fisica e viene tassato secondo le aliquote progressive, alle quali si aggiungono gli altri oneri previsti. La cedolare consentirebbe invece di applicare un’imposta sostitutiva fissa del 21%, rendendo potenzialmente più conveniente concedere in locazione i locali. L’obiettivo economico è favorire l’incontro tra domanda e offerta, ridurre il numero delle vetrine inutilizzate e creare condizioni che possano riflettersi anche sulla sostenibilità dei canoni richiesti alle attività commerciali.

Il nodo principale riguarda il perimetro dell’agevolazione. Una cedolare applicata indistintamente a tutti gli immobili commerciali avrebbe un costo rilevante per i conti pubblici, motivo per cui il confronto si concentra sulla possibilità di delimitare la misura ai piccoli esercizi. Tra le ipotesi da definire figurano limiti relativi alla superficie degli immobili, alla categoria catastale, alla tipologia dei contratti e alle caratteristiche territoriali. In passato sono state avanzate anche proposte più selettive dedicate ai negozi delle aree interne e periferiche, con aliquote particolarmente favorevoli. Un emendamento discusso in Parlamento aveva ipotizzato, per esempio, una cedolare al 10% per immobili C/1 fino a 150 metri quadrati situati in determinate aree, con un costo stimato in 15 milioni di euro annui, senza però arrivare all’approvazione definitiva.

La nuova proposta nasce in un momento particolarmente delicato per il commercio di prossimità. I piccoli esercizi devono sostenere costi per affitti, energia e personale mentre affrontano contemporaneamente la concorrenza dell’e-commerce e dei grandi poli commerciali. La chiusura delle attività produce inoltre effetti che vanno oltre il singolo esercizio: una strada con numerose serrande abbassate perde attrattività, diminuisce il passaggio dei consumatori e può innescare un progressivo deterioramento del tessuto economico urbano. Per questo associazioni come Confedilizia e Fimaa Confcommercio sostengono da tempo l’opportunità di intervenire sulla fiscalità delle locazioni commerciali, considerandola una delle leve per riportare sul mercato gli immobili oggi sfitti.

La cedolare secca non rappresenterebbe comunque un contributo diretto al commerciante, perché il beneficio fiscale sarebbe riconosciuto al locatore. L’effetto sull’attività economica dipenderebbe quindi dalla capacità della minore imposizione di incentivare nuovi contratti e favorire condizioni economiche più sostenibili. Proprio questo rapporto tra vantaggio fiscale per il proprietario e beneficio effettivo per l’esercente sarà uno degli aspetti centrali nella costruzione della norma. Una possibile delimitazione ai nuovi contratti, oppure a specifiche categorie di immobili e territori, permetterebbe di ridurre il costo della misura e indirizzarla verso le situazioni nelle quali il problema dei locali vuoti risulta più evidente.

Il dossier entra così nella partita della legge di Bilancio, dove dovrà competere con numerosi altri interventi fiscali per risorse necessariamente limitate. Il Governo dovrà stabilire aliquota, platea, requisiti e coperture, trovando un equilibrio tra riduzione del carico fiscale e sostenibilità finanziaria. La dimensione potenziale del patrimonio interessato, circa 1,5 milioni di piccoli negozi, rende l’intervento particolarmente significativo: la scelta del perimetro determinerà non soltanto il costo per lo Stato, ma anche la capacità della nuova cedolare di incidere concretamente sul mercato delle locazioni e sulla tenuta delle attività commerciali nei centri urbani italiani.