Mutuo fondiario, il limite superato non annulla contratto e ipoteca

La Cassazione ribadisce la natura prudenziale della soglia prevista dall’articolo 38 del Testo unico bancario.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 25532 del 18 settembre 2026, torna sul mutuo fondiario e conferma che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’articolo 38, comma 2, del Testo unico bancario non determina la nullità del contratto. La soglia appartiene alla disciplina di vigilanza prudenziale e non definisce un elemento essenziale del negozio concluso tra banca e cliente.

La controversia nasce dall’ammissione al passivo fallimentare di un credito da mutuo fondiario in via chirografaria anziché ipotecaria. Il tribunale aveva collegato il superamento della soglia alla nullità del finanziamento e, di riflesso, alla perdita della garanzia reale. La società cessionaria ha impugnato il decreto, sostenendo la piena validità sia del contratto sia dell’ipoteca.

La Prima sezione civile richiama l’orientamento delle Sezioni Unite n. 33719/2022: il limite fissato ai sensi del Tub serve a contenere il rischio dell’attività creditizia, ma non è una norma imperativa posta a presidio della validità del contratto. Lo sconfinamento non elimina il finanziamento già erogato e non può far cadere automaticamente l’ipoteca che lo assiste.

La Corte esclude anche la riqualificazione d’ufficio del mutuo fondiario come ordinario mutuo ipotecario, quando una simile trasformazione contrasti con la volontà espressa dalle parti. Il giudice deve quindi distinguere il controllo prudenziale, affidato alle autorità di vigilanza, dalla disciplina civilistica degli elementi essenziali e della causa del contratto.

Nel caso esaminato il ricorso è stato accolto, il decreto cassato e la causa rinviata al tribunale per un nuovo esame. Per banche, cessionari e procedure concorsuali la pronuncia impone di ricostruire con precisione valore dell’immobile, importo finanziato e contenuto della garanzia, senza trasformare ogni violazione della soglia in una sanzione civilistica non prevista dalla legge.

Vigilanza e validità restano piani distinti, da verificare sul singolo finanziamento.