Emergenza casa, il divario italiano è di 151mila abitazioni l’anno

Il rapporto del Centro Einaudi individua i maggiori squilibri nelle aree metropolitane, nonostante il patrimonio inutilizzato.

Un patrimonio di oltre 35,6 milioni di abitazioni non mette l’Italia al riparo dalla carenza di alloggi accessibili. Il rapporto “Abitare l’Italia di domani”, realizzato dal Centro Einaudi con Assonime e Confindustria Assoimmobiliare, stima per il 2025 una domanda lorda di circa 1,013 milioni di unità e un’offerta effettivamente riutilizzabile di 862mila. Il saldo è un fabbisogno netto di circa 151mila abitazioni annue.

Il risultato dipende dalla localizzazione e dalle caratteristiche degli immobili disponibili. Una casa vuota, deteriorata o lontana dai luoghi di lavoro e studio non equivale a un alloggio immediatamente utilizzabile. Il modello applica quindi filtri di qualità e riusabilità alle abitazioni che si liberano: delle 241mila associate ogni anno ai decessi, ne considera effettivamente riutilizzabili circa 144mila.

La distribuzione territoriale è fortemente diseguale. Il Nord presenta un deficit di circa 140mila unità annue e il Centro di 62mila; il Mezzogiorno registra invece un’eccedenza di offerta riusabile di 51mila. Il saldo nazionale combina situazioni opposte, senza che la disponibilità nelle aree periferiche possa automaticamente soddisfare la domanda concentrata nelle città più attrattive.

Nei territori metropolitani analizzati, il fabbisogno annuo raggiunge 39,3mila alloggi a Roma e 34,6mila a Milano. Seguono Torino con 15,3mila, Bologna con 13,1mila e Firenze con 10,7mila. In rapporto alla popolazione, Bologna evidenzia la pressione maggiore: 12,8 abitazioni mancanti ogni mille residenti, davanti a Firenze e Milano.

Le abitazioni autorizzate nel 2024 sono poco più di 55mila, lontane dal divario stimato. Il rapporto considera anche recuperi, frazionamenti e cambi d’uso nella risposta abitativa. Nello scenario al 2040, il fabbisogno netto nazionale scende a circa 73mila unità annue: una proiezione legata al ricambio demografico e alla maggiore riutilizzabilità dello stock, con squilibri ancora concentrati nelle aree metropolitane del Centro-Nord.