Affitti piccoli, case in vendita sempre più grandi e nuove

L’offerta residenziale procede a due velocità: le locazioni restano dominate dai bilocali e dallo stock usato, mentre nelle compravendite aumenta il peso delle metrature ampie e delle nuove costruzioni.

La composizione dell’offerta abitativa italiana evidenzia differenze strutturali tra locazioni e compravendite. Il mercato degli affitti conserva una configurazione sostanzialmente stabile, mentre quello delle vendite mostra una trasformazione più marcata nella tipologia e nella qualità degli immobili proposti.

Nel comparto locativo il 98,1% dell’offerta è costituito da abitazioni inserite in edifici condominiali. I bilocali rappresentano il 41,5% degli annunci e i trilocali il 28,4%. La prevalenza dei piccoli tagli riflette la domanda proveniente da single, studenti, giovani coppie e lavoratori temporaneamente trasferiti, soprattutto nei principali centri urbani.

La qualità dello stock rimane però un elemento critico. Il 95,6% delle abitazioni disponibili in locazione appartiene al patrimonio esistente, mentre le nuove costruzioni incidono soltanto per il 4,4%. Questa struttura limita la disponibilità di immobili efficienti e contribuisce ad ampliare la distanza tra i canoni richiesti per gli edifici riqualificati e quelli relativi agli immobili con prestazioni energetiche inferiori.

Nelle compravendite prevalgono invece trilocali e quadrilocali, rispettivamente con il 28,7% e il 22,3% dell’offerta. Cresce inoltre la presenza di abitazioni indipendenti e di immobili di nuova costruzione. Il cambiamento segnala una domanda più orientata verso spazi ampi, dotazioni accessorie e minori costi energetici, oltre alla ricerca di soluzioni adatte al lavoro da remoto e a una permanenza abitativa di lungo periodo.

La progressiva qualificazione dello stock sarà influenzata dalla direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024, relativa alla prestazione energetica nell’edilizia. Il provvedimento europeo mira alla trasformazione del patrimonio immobiliare in un parco a emissioni zero entro il 2050 e rafforza il ruolo delle ristrutturazioni energetiche.

Il mercato rischia così di accentuare la separazione tra immobili efficienti, immediatamente commerciabili e finanziabili, e unità obsolete che richiedono investimenti rilevanti. La qualità energetica diventa un fattore capace di incidere non soltanto sui consumi, ma anche sui tempi di vendita, sulla redditività locativa e sulla futura conservazione del valore.