Retail immobiliare, il ritorno dei capitali spinge i rendimenti oltre il 7%

Centri commerciali, outlet e retail park recuperano centralità nelle strategie degli investitori istituzionali.

Il comparto retail immobiliare è tornato tra le asset class più dinamiche del mercato italiano. Il recupero non dipende soltanto dall’aumento dei volumi, ma dalla riapertura di un mercato delle transazioni che coinvolge centri commerciali, outlet, retail park e immobili cash & carry. Le operazioni concluse negli ultimi mesi segnalano una maggiore disponibilità degli investitori ad assumere esposizione su beni che, dopo il repricing, offrono valori d’ingresso più coerenti con il costo del capitale.

Nel 2025 gli investimenti retail hanno raggiunto circa 4,1 miliardi di euro, con una crescita del 49% sull’anno precedente. La dinamica è proseguita nel primo semestre 2026, quando il settore ha attratto oltre due miliardi di euro e il secondo trimestre ha registrato una performance particolarmente elevata. Il dato conferma il ritorno dei capitali istituzionali verso strutture capaci di generare flussi di cassa stabili, soprattutto quando supportate da bacini di utenza consolidati, tassi di occupazione elevati e tenant mix diversificati.

Il principale fattore di attrazione resta il livello dei rendimenti prime. Per i retail park italiani il rendimento si colloca intorno al 7,15%, nella fascia alta della serie storica e sopra i livelli osservati nei mercati core dell’Europa settentrionale e occidentale. Questo differenziale remunera il rischio percepito, ma può trasformarsi in un vantaggio competitivo quando l’asset presenta contratti solidi, indicizzazione dei canoni e limitati fabbisogni di investimento.

Anche i fondamentali operativi sostengono il recupero. Nel primo semestre 2026 i centri commerciali hanno registrato vendite in aumento del 2,2% e affluenze in crescita dell’1,8%, con contributi positivi da ristorazione, elettronica, salute e cura della persona. Il negozio fisico non opera più in contrapposizione all’e-commerce, ma diventa parte di una strategia omnicanale nella quale presenza territoriale, servizi e capacità esperienziale concorrono alla redditività dell’immobile.