Turismo e seconde case ridisegnano il mercato residenziale

La crescita dei flussi spinge locazioni brevi, acquisti per investimento e gestione professionale degli immobili

Il turismo italiano consolida il proprio peso sull’economia e produce effetti sempre più visibili sul mercato immobiliare. Le stime Fiaip per il 2026 indicano presenze complessive oltre quota 485 milioni, con una spesa turistica attesa a 190 miliardi di euro e un impatto economico complessivo stimato in 247 miliardi. La crescita dei flussi, però, non si distribuisce in modo omogeneo: una quota molto elevata dei visitatori si concentra in una parte limitata del territorio nazionale, con effetti diretti sulla ricettività, sulle locazioni e sulla disponibilità abitativa.

La pressione turistica alimenta la domanda di seconde case e di immobili destinati alla redditività. Nel 2025 le compravendite di seconde abitazioni hanno superato le 230mila unità e una parte significativa è orientata al mercato turistico. Il dato segnala una trasformazione strutturale: l’abitazione non viene acquistata soltanto per uso personale, ma come bene produttivo, da mettere a reddito attraverso locazioni brevi, gestione stagionale o formule ibride.

Il comparto extralberghiero resta centrale. La prevalenza di alloggi privati, spesso gestiti in forma non imprenditoriale, conferma la frammentazione dell’offerta, ma cresce la richiesta di competenze professionali. Agenzie immobiliari e gestori specializzati assumono un ruolo decisivo nella selezione degli ospiti, nella determinazione dei canoni, nella compliance fiscale e nella cura dell’immobile.

La questione più delicata riguarda l’equilibrio tra valorizzazione turistica e accessibilità abitativa. Dove la domanda turistica è più intensa, gli immobili tendono a uscire dal mercato residenziale ordinario, con tensioni sui canoni e riduzione dell’offerta per residenti e lavoratori. La sfida regolatoria non è bloccare la crescita, ma governarla con strumenti proporzionati, capaci di distinguere tra investimento, ospitalità occasionale e attività economica organizzata.