Superbonus condominiale, la plusvalenza non può travolgere tutto il prezzo

Se i lavori agevolati riguardano solo le parti comuni, l’imponibile va rapportato all’effettivo incremento di valore dell’unità venduta.

La tassazione delle plusvalenze immobiliari dopo interventi Superbonus continua a produrre questioni applicative complesse. La legge 30 dicembre 2023, n. 213, ha introdotto nell’articolo 67 del Tuir la nuova ipotesi di plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili interessati da interventi ammessi al Superbonus, con possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26 per cento. L’Agenzia delle Entrate ha illustrato la disciplina con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E.

Il punto controverso riguarda gli edifici condominiali. Quando gli interventi agevolati hanno riguardato soltanto le parti comuni, non è corretto assumere come plusvalenza imponibile l’intera differenza tra prezzo di vendita e costo storico dell’unità immobiliare. Secondo l’impostazione richiamata dalla giurisprudenza tributaria milanese, l’imposta sostitutiva deve colpire solo l’aumento di valore effettivamente riferibile ai lavori condominiali agevolati.

La distinzione è decisiva. Il Superbonus su facciate, cappotto, copertura o impianti comuni può incidere sul valore dell’appartamento, ma non coincide necessariamente con tutto il maggior prezzo realizzato in sede di vendita. Possono concorrere altri fattori: andamento del mercato, ubicazione, stato interno dell’unità, ristrutturazioni private, domanda locale e caratteristiche dell’immobile.

L’impostazione limita il rischio di una tassazione eccessiva e impone una valutazione tecnica del nesso tra intervento e incremento patrimoniale. Nei rogiti e nella consulenza fiscale diventa utile ricostruire la quota di beneficio condominiale, la tipologia dei lavori, l’incidenza millesimale e l’effetto sul valore di mercato. La plusvalenza da Superbonus non è dunque una presunzione assoluta sull’intero guadagno, ma richiede una verifica del collegamento causale tra agevolazione fruita e valore realmente generato.