Il retail immobiliare torna al centro degli investimenti

Outlet, retail park e high street premiano accessibilità, bacini d’utenza e format esperienziali

Il retail immobiliare mostra una ripresa significativa e torna a essere una delle asset class più dinamiche del mercato italiano. Dopo un 2025 chiuso con investimenti immobiliari complessivi intorno a 13 miliardi di euro, il comparto commerciale ha raccolto circa 3,8 miliardi, con una crescita del 46 per cento rispetto all’anno precedente. Il dato è rilevante perché segnala il superamento della fase difensiva successiva alla pandemia e il ritorno dell’interesse verso immobili capaci di generare flussi di cassa stabili.

A trainare il mercato è soprattutto il segmento out of town, che comprende outlet, retail park e grandi superfici commerciali. Gli investitori privilegiano asset con bacini d’utenza solidi, accessibilità elevata, tenant mix qualificato e possibilità di ampliamento o riposizionamento. Le operazioni su strutture come Scalo Milano e Waterfront Mall confermano l’interesse per complessi di dimensioni rilevanti, in grado di combinare shopping, ristorazione, intrattenimento e servizi.

Anche le high street confermano la propria resilienza. Le location prime di Milano e Roma restano centrali per i brand internazionali, ma la domanda si estende anche verso città regionali e spazi capaci di ospitare format esperienziali. Il negozio fisico non viene più valutato soltanto come punto vendita, ma come luogo di relazione, visibilità e rafforzamento del marchio.

Dal punto di vista contrattuale, la selezione degli immobili diventa più rigorosa. Canoni, durata delle locazioni, clausole indicizzate, sostenibilità degli spazi e solidità del conduttore assumono un peso determinante nella valutazione dell’investimento. Il retail prime non vive una ripresa generalizzata, ma una crescita selettiva, fondata sulla qualità dell’asset e sulla capacità di adattarsi ai nuovi comportamenti di consumo.