Facciata condominiale, la sanatoria non sostituisce il consenso

Il titolo edilizio non attribuisce al singolo il potere di modificare un bene comune.

La facciata rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile e non può essere trattata come semplice proiezione esterna della proprietà individuale. Il principio assume particolare rilievo quando il singolo condomino chieda di realizzare o sanare opere che modificano il prospetto, come aperture, balconi, verande o trasformazioni stabili. Il Tribunale amministrativo regionale della Campania, Napoli, sezione IV, con sentenza n. 1162 del 17 febbraio 2026, ha ribadito che il titolo edilizio rilasciato in assenza del necessario consenso condominiale può risultare illegittimo.

Il punto non riguarda solo il decoro architettonico, ma la legittimazione del privato a incidere su un bene comune. La pubblica amministrazione, nel valutare l’istanza edilizia o la sanatoria, deve verificare che il richiedente abbia un titolo idoneo a disporre della parte dell’edificio coinvolta dall’intervento. La sanatoria urbanistica non cancella il difetto di consenso civilistico, perché il permesso di costruire non attribuisce diritti reali che il richiedente non possiede.

Per il condominio la conseguenza è duplice. Da un lato, il singolo non può invocare la sola conformità edilizia per legittimare un’opera che altera la parte comune. Dall’altro, l’assemblea deve valutare gli interventi sulla facciata con criteri non meramente estetici, ma anche funzionali e proprietari. Il consenso richiesto non è un formalismo: serve a preservare l’identità dell’edificio, l’uso paritario della cosa comune e l’affidamento degli altri condòmini. Ogni intervento sul prospetto va dunque programmato prima sul piano condominiale e solo dopo sul piano amministrativo.