Amministratore di condominio, confini della legittimazione passiva nelle liti su servitù

La Cassazione chiarisce quando l’amministratore può rappresentare da solo il condominio e quando, invece, diventa necessario chiamare in causa tutti i condomini.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 14307 del 14 maggio 2026 della Seconda Sezione civile, torna sul tema della legittimazione passiva dell’amministratore di condominio nelle liti che coinvolgono i diritti reali sulle parti comuni. Il provvedimento chiarisce l’ambito applicativo dell’articolo 1131, secondo comma, del codice civile, che attribuisce all’amministratore la rappresentanza processuale passiva nelle controversie aventi ad oggetto interessi comuni dei condomini.

La Corte rileva che la disposizione non distingue tra azioni di accertamento, di condanna o costitutive. Ne deriva che l’amministratore può essere convenuto in giudizio ogni volta che la lite riguardi interessi comuni, con una deroga al regime ordinario della pluralità dei soggetti passivi. La ratio è agevolare il terzo che agisce contro il condominio, evitando che debba citare singolarmente tutti i condomini per instaurare validamente il contraddittorio.

Il principio assume rilievo nelle azioni negatorie e confessorie di servitù. Secondo l’ordinanza, la legittimazione passiva dell’amministratore sussiste anche quando la domanda sia diretta alla rimozione di opere comuni, purché la controversia resti nell’ambito della tutela degli interessi comuni. Il Collegio si pone così in continuità con l’orientamento già espresso dalla giurisprudenza di legittimità, ma ne puntualizza i confini applicativi.

La decisione distingue l’ipotesi in cui l’actio confessoria servitutis sia volta a rimuovere ostacoli abusivamente frapposti all’esercizio del diritto reale, dalla diversa situazione in cui l’actio negatoria servitutis, proposta contro il condominio, comporti l’eliminazione delle opere comuni attraverso cui la servitù viene esercitata. In quest’ultimo caso, poiché la domanda incide direttamente sui diritti individuali dei condomini sulle cose comuni, si rende necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, con conseguente litisconsorzio necessario.

In questa prospettiva, l’amministratore costituisce il referente processuale ordinario del condominio per la difesa degli interessi comuni, ma la rappresentanza incontra un limite quando il giudizio sia destinato a incidere sulla sfera sostanziale dei singoli partecipanti. Il discrimine va individuato non nella formula dell’azione, bensì nella concreta e sostanziale portata della domanda e nei suoi riflessi sui diritti dominicali dei condomini.