Piano casa, la sfida è trasformare le risorse in alloggi

La nuova disciplina punta su recupero pubblico, edilizia sociale e prezzi calmierati, ma la governance multilivello rischia di rallentare l’attuazione.

Il decreto legge 7 maggio 2026 n. 66, emanato dallo Stato e dedicato alle disposizioni urgenti per il Piano casa, affronta l’emergenza abitativa con un impianto ampio: recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, rafforzamento dell’edilizia residenziale pubblica, sostegno all’housing sociale e offerta di alloggi in vendita o locazione a prezzo calmierato. Il provvedimento guarda a giovani, studenti fuori sede, lavoratori trasferiti, giovani coppie e genitori separati, esclusi dall’edilizia sovvenzionata ma esposti al mercato.

Il perno operativo è il programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione degli alloggi pubblici e sociali non assegnabili per carenze manutentive. La leva finanziaria passa dai contributi del Ministero delle infrastrutture ai soggetti attuatori, compresi enti territoriali ed ex Iacp. La gestione delle risorse e la selezione delle proposte sono affidate a Invitalia, mentre il ricorso al partenariato pubblico-privato dovrebbe accelerare l’immissione degli immobili nel circuito abitativo.

Il nodo più delicato riguarda la governance. Il decreto prevede un Commissario straordinario, un possibile sub-commissario, Invitalia, la società Infrastrutture Milano Cortina 2020-2026, il Ministero, una Cabina di monitoraggio, Regioni, Comuni e soggetti attuatori. L’architettura è pensata per coordinare competenze diverse, ma rischia di produrre il risultato opposto se non sarà governata con regole chiare. La pluralità degli attori può rallentare istruttorie, sovrapporre responsabilità e rendere meno lineare la catena decisionale. Per un Piano fondato sulla rapidità, il punto critico è trasformare le risorse in alloggi.

Al Commissario sono attribuiti poteri ampi, esercitabili con ordinanze efficaci. La facoltà di operare in deroga a disposizioni diverse da quelle penali, nel rispetto di norme antimafia, vincoli paesaggistici e obblighi europei, è uno strumento incisivo. Proprio per questo richiede un perimetro rigoroso. Le ordinanze extra ordinem sono ammissibili solo se fondate su necessità e urgenza, autorizzate dalla legge e limitate per materia, finalità, tempo e territorio. Una formulazione ampia può generare contenzioso e indebolire la certezza giuridica.

Il decreto introduce semplificazioni urbanistiche ed edilizie. Per ristrutturazioni, demolizioni e ricostruzioni si valorizza l’uso della Scia, restando fermi i vincoli di tutela. La conferenza di servizi semplificata è chiamata a chiudersi in tempi brevi e il mutamento di destinazione d’uso viene agevolato, con un vincolo trentennale sulla funzione abitativa. Si rafforza così la logica della rigenerazione urbana, del riuso e del contenimento del consumo di suolo.

La parte economica combina fondi pubblici, strumenti finanziari e capitale privato. L’edilizia integrata collega edilizia convenzionata e libera, imponendo una quota prevalente destinata a canoni o prezzi ridotti rispetto al mercato. Il modello può attrarre investimenti, ma richiede controlli sui requisiti dei beneficiari, sulla durata dei vincoli e sulla convenienza. La sfida sarà evitare che l’intervento si esaurisca in valorizzazione immobiliare, senza produrre un’offerta abitativa accessibile.

Il successo del Piano dipenderà dall’equilibrio tra semplificazione, garanzie pubbliche e sostenibilità finanziaria. L’efficacia sarà misurata su selezione dei progetti, coordinamento tra amministrazioni, trasparenza degli affidamenti, controllo dei tempi e capacità di mantenere calmierati prezzi e canoni.