Bologna, la scarsità di offerta continua a sostenere i prezzi

Studenti, lavoratori fuori sede e investitori mantengono elevata la pressione sul residenziale, mentre i quartieri si muovono con intensità diverse.

Il mercato residenziale bolognese conferma la propria natura selettiva: domanda sostenuta, offerta limitata e valori in crescita. Nella seconda metà del 2025, secondo le rilevazioni Tecnocasa riportate nella newsletter, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 2,2%, con il centro a registrare il rialzo più intenso, pari al 2,8%. Il dato si inserisce in un contesto nazionale di ripresa delle compravendite, ma Bologna presenta caratteristiche peculiari: forte attrattività universitaria, presenza di lavoratori fuori sede, domanda di investimento e disponibilità insufficiente di prodotto abitativo.

Nel centro storico il problema principale è la rarefazione dell’offerta. I bilocali in locazione arrivano a richieste intorno a 1.100 euro al mese, mentre chi cerca la prima casa punta spesso a tagli superiori ai 100 metri quadrati, poco disponibili. La domanda degli investitori resta significativa, sia per locazioni tradizionali sia per affitti turistici, alimentata dalla presenza stabile di studenti e lavoratori. Gli student housing non sembrano in grado di assorbire integralmente il fabbisogno, anche per ragioni di costo, lasciando pressione sul mercato privato.

Le macroaree mostrano dinamiche differenziate. San Donato-San Vitale cresce del 2,7%, sostenuta dalla vicinanza all’Università, alla Fiera e al polo ospedaliero del Sant’Orsola. Saffi registra un aumento del 2,6%, con domanda superiore all’offerta e prevalenza di acquisti destinati ad abitazione principale. Borgo Panigale sale del 2,4%, trainata da Casteldebole e dalle riqualificazioni di aree ex industriali. Bolognina-Corticella resta invece stabile, confermando che non tutti i quartieri reagiscono allo stesso modo.

La pressione dei valori non è soltanto un fenomeno di mercato, ma anche un tema di regolazione urbana. Dove la domanda cresce più rapidamente dell’offerta, il prezzo diventa meccanismo di selezione sociale. La città deve quindi conciliare attrattività economica, funzioni universitarie, qualità abitativa e accessibilità. Senza nuova offerta, riqualificazione ordinata e strumenti abitativi intermedi, Bologna rischia di consolidare un mercato dinamico ma sempre più esclusivo.