Student housing, il mercato è maturo ma i posti letto restano insufficienti

Gli investimenti crescono e si estendono oltre Milano, mentre il divario rispetto ai principali Paesi europei resta ampio.

Lo student housing italiano ha superato la fase sperimentale ed è ormai considerato un segmento istituzionale del comparto living. Nel 2025 gli investimenti hanno raggiunto circa 500 milioni di euro, contribuendo in misura rilevante al volume complessivo del residenziale. Nel primo semestre 2026 il living ha raccolto circa 730-740 milioni, confermando una domanda di capitale sostenuta anche per gli studentati e per i progetti collegati alle principali città universitarie.

La maturazione del settore deriva dalla maggiore prevedibilità dei flussi di cassa, dalla crescita degli studenti fuori sede e internazionali e dalla scarsità di offerta professionale. Gli operatori non cercano più soltanto operazioni opportunistiche, ma strutture gestite secondo standard omogenei, con servizi integrati, contratti trasparenti e capacità di mantenere elevati tassi di occupazione. La componente gestionale assume quindi un peso analogo a quella immobiliare.

Milano conserva il ruolo di principale polo di attrazione, ma la geografia degli investimenti si sta ampliando. Roma, Torino e Padova affiancano mercati come Pisa, Napoli, L’Aquila, Bari, Modena, Como e Cesena, dove la domanda universitaria è consolidata e i costi di acquisizione possono consentire rendimenti più interessanti. La selezione richiede tuttavia un’analisi dell’ateneo, dei collegamenti, della permanenza media degli studenti e della concorrenza esercitata dal mercato privato.

Il limite strutturale resta il tasso di copertura dei posti letto, ancora molto inferiore ai benchmark europei. Anche considerando la pipeline programmata, l’offerta specializzata non è sufficiente a soddisfare la domanda potenziale. Tale carenza sostiene l’interesse degli investitori, ma impone attenzione alla sostenibilità dei canoni e alla compatibilità urbanistica degli interventi.

La prossima fase dipenderà dalla capacità di costruire un network nazionale, evitando una concentrazione esclusiva nei mercati più costosi. Procedure autorizzative certe, collaborazione con università ed enti locali e disponibilità di immobili da riconvertire saranno decisive per trasformare la domanda insoddisfatta in offerta stabile e accessibile.