Salva Casa e cambi d’uso, la Consulta limita le resistenze regionali

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 61 del 30 aprile 2026, chiarisce il rapporto tra disciplina statale semplificata e poteri regionali in materia urbanistica.

Il decreto-legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024, ha riscritto l’articolo 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 in materia di mutamenti di destinazione d’uso. La riforma, nota come Salva Casa, ha introdotto una logica di semplificazione, soprattutto per i cambi d’uso all’interno di immobili collocati in contesti già urbanizzati. La sentenza della Corte costituzionale n. 61 del 2026 interviene proprio su questo equilibrio, chiarendo fino a che punto le Regioni possano mantenere discipline più restrittive.

La pronuncia riguarda la normativa della Regione Toscana e afferma un principio di rilievo generale. Quando la norma statale stabilisce che per determinati mutamenti di destinazione d’uso non è dovuto il reperimento di aree per servizi di interesse generale e parcheggi, e pone a carico del richiedente solo gli oneri di urbanizzazione secondaria, la Regione non può reintrodurre, attraverso la propria disciplina, obblighi incompatibili con la ratio semplificatrice. In particolare, la permanenza degli oneri di urbanizzazione primaria si pone in contrasto con l’assetto nazionale.

La decisione incide anche sul ruolo dei Comuni. La Corte censura la possibilità di attribuire agli strumenti urbanistici locali non solo condizioni, ma vere e proprie limitazioni idonee a svuotare la portata della disciplina statale. Il governo del territorio resta materia concorrente, ma la semplificazione introdotta dal legislatore nazionale non può essere neutralizzata da regole regionali o comunali che ne ripristinino gli ostacoli sostanziali.

Per proprietari, tecnici e operatori immobiliari, il principio è rilevante. Il cambio d’uso diventa uno strumento di rigenerazione del patrimonio esistente, ma resta sottoposto a verifica puntuale di zona, categoria funzionale, titolo edilizio e compatibilità urbanistica. La semplificazione non elimina i controlli, ma impedisce che le Regioni restringano in modo non coerente un assetto normativo statale costruito per favorire il recupero dell’edificato.