Leasing immobiliare, la rettifica Iva nel quesito parte dal riscatto

Una società stipula un leasing immobiliare nel 2013 e detrae l’Iva sui canoni. Dopo undici anni esercita il riscatto; due anni più tardi vende l’immobile in esenzione dall’imposta. Il quesito pubblicato dall’Esperto risponde del Sole 24 Ore il 24 settembre 2026 chiede se la rettifica della detrazione interessi soltanto l’Iva del riscatto oppure anche quella assolta sui canoni precedenti.

Il punto è la distinzione fra la locazione finanziaria, che durante la sua durata comporta prestazioni periodiche, e l’acquisizione del bene con il riscatto. Per l’immobile divenuto di proprietà della società, il periodo decennale di osservazione ai fini della rettifica Iva si collega all’acquisto. In uno scenario di vendita esente dopo due anni, la rettifica va valutata sull’imposta detratta al momento del riscatto per gli anni residui del periodo, secondo le condizioni dell’articolo 19-bis2 del Dpr 633/1972.

L’Iva detratta sui canoni di leasing già maturati non viene trattata nel quesito come imposta sull’acquisto del bene ammortizzabile da riportare integralmente nel nuovo periodo di osservazione. I canoni conservano il loro trattamento proprio, da verificare in relazione all’uso dell’immobile e al regime delle operazioni nei rispettivi periodi. La distinzione evita di sommare automaticamente un decennio retroattivo ai pagamenti precedenti il riscatto.

Il calcolo concreto dipende dalla natura dell’immobile, dalla detraibilità originaria, dalle opzioni Iva e dalle date documentate della cessione. Non è una regola valida per ogni leasing o per qualsiasi modifica dell’attività. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 12/E del 2007, chiarisce la logica della rettifica decennale in caso di cessione esente di immobili; la risposta specialistica del Sole 24 Ore applica il principio al caso descritto dal lettore.